En blogg från Högskolan i Borås

tisdag 4 juli 2017

Klagorätt vid beslut om detaljplan

Alldeles nyligen avgjorde Högsta domstolen ett mål där en markägare överklagat en kommuns beslut om detaljplan, s.k. planbeslut. Markägaren menade att detaljplanen oundvikligen skulle komma att kompletteras med ytterligare ett planbeslut som då skulle komma att ta dennes mark i anspråk. Markägarens mark låg inte inom planområdet utan denne berördes endast indirekt genom eventuell fortsatt planläggningen. Frågan i målet var således om beslutet om detaljplan angick markägaren på ett sådant sätt att denne hade rätt att överklaga kommunens beslut därom.

Ett kommunalt planbeslut kan överklagas av ”den som beslutet angår” enligt Plan- och bygglagen med hänvisning till Förvaltningslagens 22 § om klagorätt. Med ”angår” menas någons rättsliga ställning eller ett av rättsordningen erkänt intresse för denne ska beaktas vid kommunens beslutsfattande. Även den som har ett beaktansvärt intresse av beslutets effekt kan undantagsvis ha klagorätt. Allmänt råder restriktivitet kring vilka som har rätt att överklaga (klagokretsen) ett beslut. Detta för att klagorätten ska vara förutsägbar men också för att överprövningen ska bli hanterbar.

Utgångspunkten för klagokretsen vid planbeslut utgörs av de som geografiskt tillhör det område som beslutet avser. Också ”nära grannskap” har klagorätt, även om de ligger utanför planområdet, när exempelvis bara en gata eller väg är det som skiljer områdena åt. Därutöver är det endast undantagsvis och utifrån en objektiv bedömning av beslutets effekt som klagorätt råder.  

Hur avgjorde då HD det i inledningen nämnda fallet? HD konstaterade att markägarens mark visserligen låg relativt nära området för beslutet men inte så nära att det därav angick denne. Men till beslutet fanns planer på ytterligare planbeslut för att fortsätta en väg. Fortsatt vägsträckning var planerad att gå över markägarens ägor.

Ett senare beslut om fortsatt väg ansågs av HD ha sådan anknytning till det överklagade planbeslutet att besluten ansåg ha ett ”oupplösligt samband”. Därmed ansågs markägaren ha klagorätt för att få sina intressen beaktade redan i och med det första planbeslutet. I annat fall skulle det allmännas intresse att få bygga klart vägen vid ett senare beslut om detaljplan starkt begränsa möjligheterna för markägaren att då få sina intressen beaktade.

Sammanfattningsvis är det alltså effekterna av ett planbeslut som ytterst avgör vem som har klagorätt. Därmed kan en markägare, också utanför planområdet, ha klagorätt på ett planbeslut som kan komma att inskränka dennes möjligheter tillgodose sina intressen vid senare kommunala beslut.

måndag 29 maj 2017

Säljarens ansvarig för radon på grund av objektshandling, ”korta fakta”, om husets byggnadssätt

Radon är en gas som finns naturligt och utsöndras när berggrund som innehåller uran vittrar. Så kallad blåbetong som också innehåller uran avger radon på liknande sätt. Blåbetongen slutade att tillverkas 1975 men användes ändå som byggnadsmaterial fram till omkring mitten på 80-talet. Att utsättas för höga halter radon innebär en risk för att utveckla lungcancer. 

En fastighetsköpare har en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för de fel som varit upptäckbara. En fastighetssäljare som aldrig gjort en radonmätning behöver principiellt inte ansvara för höga radonvärden utifall köparen efter köpet upptäcker att det finns ohälsosamma radonvärden i byggnaden. Eftersom radonutsöndring är känt samt att man numer tämligen enkelt kan undersöka vilka mängder radon som frigörs är utgångspunkten att höga radonvärden är köparens ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt.

Köparens undersökningsplikt kan reduceras genom utfästelser från säljaren. Garantier eller övriga otvetydiga besked utgör utfästelser som säljaren får stå för.

En köpare av en fastighet som inte gör en radonmätning trots att byggnaden är uppförd under tidsperioden då blåbetong var vanligt förekommande samt att säljarens energideklaration visade att ingen radonmätning hade gjorts tidigare står som utgångspunkt risken för eventuella höga värden av radon vid senare mätning.

Liknande omständigheterna har prövats i Svea hovrätt alldeles nyligen. Dock hölls säljaren ansvarig för felet, höga radonvärden, med anledning av en objektsbeskrivning som upprättats av säljaren innan överlåtelsen och som köparen tagit del av. Objektsbeskrivningen innehöll följande beskrivelse om byggnadssättet:
Grund: Platta på mark
Stomme: Trä
Bjälklag: Trä
Fasad: Puts på tegelstomme
 
Den kortfattade beskrivningen var visserligen inte direkt felaktig men indirekt då uppgifterna endast gällde för en viss del av huset. Ovanvåningen var bygg enligt angivet byggnadssätt men inte dess souterrängdel, där radon senare uppmätts. De i objektbeskrivningen intagna uppgifterna om byggnadssättet ansåg av Svea hovrätt vara jämförlig med en utfästelse. Uppgifterna hade således påverkat köparen på grund av dess otvetydiga utformning. Och köparen behövde därför inte undersöka husets radonvärden.

Objektshandlingen med rubriken ”korta fakta” om byggnadssättet ledde alltså till slutsatsen att uppgifterna är att ses som en utfästelse för vilken säljaren ansvarar. Detta trots att fastighetsköpare som utgångspunkt har en långtgående undersökningsplikt, ingen radonmätning tidigare hade gjorts samt att höga radonvärden är ett känt fel för byggnader från samma tid.

tisdag 11 april 2017

Överlåtelsebesiktningar

Att köpa hus är för de flesta av oss en stor ekonomisk investering, kanske den största under en livstid. Säljarens och köparens förpliktelser och rättigheter vid ett husköp regleras i jordabalken. Det viktigaste för köparen är undersökningsplikten som kortfattat innebär att köparen ansvarar för att noga undersöka fastigheten och står risken om något missas vid en sådan undersökning. En säljares ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt starkt begränsad och upplysnings­plikt för säljaren tillämpas endast vid särskilda omständigheter, något generellt ansvar för säljaren att upplysa om fel föreligger inte.

För den som inte anser sig ha den kunskap som krävs för att undersöka en fastighet bör anlita en besiktningsman för att utför en s.k. överlåtelsebesiktning. Även säljaren kan anlita en besiktningsman för att genomföra en besiktning. En överlåtelsebesiktning ändrar dock inte jordabalkens ”ansvarsfördelning”, alltså köparen ansvarar för upptäckbara fel och säljaren ansvarar för dolda fel. Men om besiktningsmannen missar ett upptäckbart fel, kan besiktningsmannen bli skadeståndsskyldig till köparen. Köparen bör noga granska villkoren för besiktningsmannens ansvar och vad besiktningen omfattar, men också vilket maximala belopp som ersätts i fall det visar sig att det ändå funnits fel i fastigheten. Det i branschen rådande är 15 prisbasbelopp (vilket 2017 motsvarar 672 000 kr).

Om säljaren redan ombesörjt en besiktning kan det som köpare tyckas onödigt och kostsamt att beställa en egen besiktning. Man kan då som köpare istället avtala om att överta den av säljaren beställda besiktningen. Ett sådant övertagande kan dock i längden bli väldigt kostsamt, som nedan beskrivna dom klargör.
 
Högsta domstolen (HD) har nyss avgjort ett fall där en köpare av en fastighet övertagit en av säljare beställda besiktning. Efter köpet visade det sig att besiktningsmannen varit vårdslös beträffande besiktningen.  Omkostnaderna på grund av felen uppgick till nästan 2 miljoner. Frågan i målet var huruvida besiktningsföretaget ansvar skulle begränsas till de avtalade villkoret om 15 prisbasbelopp trots att besiktningsmannen ansetts vara vårdslös.

Vid avtal om husbesiktningar tillämpas inte konsumenttjänstlagen. Istället är avtalslagen tillämplig. Ett avtal kan förklaras ogiltigt i sin helhet eller kan jämkas om innehållet är oskäligt.

I det nyss nämnda avgörandet ansågs besiktningsmannen visserligen varit vårdslös, i och med de fel han missat, men inte så pass vårdslös att avtalet kunde förklaras ogiltigt. Det fanns inte heller tillräckliga skäl för att ändra på ansvarsbegränsningen. HD förklarade bl.a. att en köpare som övertar en säljares beställda besiktning ska anses ha säljarens vetskap om fastigheten. Köparen kliver helt enkelt in i säljarens skor. Eftersom uppdraget beställdes av säljaren, och därmed gjorts utifrån dennes starkt begränsade ansvar, var besiktningen utförd med ett annat ändamål än som hade varit vid en köparbesiktning. Ansvarsbegränsningen om 15 prisbasbelopp förklarades därför vara giltig av HD.

Råd till köparen: beställ en egen besiktning!  

måndag 5 december 2016

I befintligt skick

Denna friskrivning är välkänd men som regel missförstådd. Syftet med denna text är att skydda säljaren från köparens anspråk på grund av det köpta objektets fysiska eller andra egenskaper. Det är säljarens sätt att talar om för köparen att denne köper grisen i säcken. Med andra ord, ”kom inte och klaga om Du skulle bli missnöjd med Ditt köp”. Formuleringen ger dock inte säljaren det vattentäta skydd som hon räknar med. Jag kan dock inte heller påstå att formuleringen är värdelös. Som vanligt med juridiken, får man säga att det beror på. Medan denna friskrivning kan förekomma vid många olika transaktioner som t ex försäljning av olika varor och rättigheter samt även avtal som inte rör försäljning utan uthyrning eller licensiering, ska jag begränsa mina kommentarer till två typer av överlåtelser: fastighetsköp och köp av bostadsrätt.

Friskrivningar vid fastighetsköp har prövats i rättspraxis många gånger. Eftersom avtalsfriheten råder (bortsett från avtal mellan näringsidkare och konsumenter), kan säljaren friskriva sig från ansvar för fastighetens skick. Det måste dock göras klart och tydligt. Högsta Domstolen har underkänt följande friskrivning: ”Egendom överlåtes sådan den av köparen har besiktigats”. Formuleringen ansågs inte klart och tydligt enligt HD. Avgörandet stämmer överens med en kommentar som framfördes under framtagning av Jordabalken om att allmänt hållna formuleringar om att fastigheten ”säljs i befintligt skick” torde inte utan vidare frånta säljaren sitt ansvar. HD har dock godkänt friskrivningar där det står att köparen godtar fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten. Orden ”avstår från anspråk” tycks vara en brasklapp som fångar köparens uppmärksamhet på ett sätt som ”i befintligt skick” inte gör.

Friskrivningar vid bostadsrätt har också prövats i rättspraxis många gånger. Även om syftet med köp av bostadsrätt och husköp är som regel detsamma, det vill säga att beredda köparen ett boende, skiljer sig rättsläget vid de olika köpen åt. En bostadsrätt är nämligen lös egendom och försäljning av bostadsrätter regleras inte av jordabalken, som är fallet med husköp, utan av köplagen. Till skillnad från jordabalken reglerar köplagen innebörden av friskrivningen ”i befintligt skick”. Regleringen skiljer sig från rättsläget beträffande husköp. Köplagen säger att säljaren kan ansvara för fel trots friskrivningen ”i befintligt skick” men endast om någon av följande förutsättningar föreligger. För det första, om varans (i vårt fall bostadsrätten) avviker från säljarens uppgifter, om dessa uppgifter har inverkat på köpet. Detta liknar rättsläget vid husköp när säljarens lämnar felaktiga uppgifter samtidigt som en friskrivning tas in a köpekontraktet. För det andra, om säljaren inte har upplyst köparen om ett väsentligt förhållande som köparen skäligen kan förvänta sig bli upplyst om, är friskrivningen utan verkan. Detta avviker från rättsläget beträffande husköp, där säljarens upplysningsplikt är ytterst begränsad. För det tredje, gäller inte friskrivningen vid köp av bostadsrätt om bostadsrätten är ”i väsentligt sämre skick” än köparen kunde förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter. Detta skiljer sig markant från rättsläget vid husköp. Vid köp av bostadsrätten så gäller friskrivningen så länge bostadsrätten inte är i väsentligt sämre skick. Köparen av en bostadsrätt har alltså en mycket högre tröskel att övervinna (väsentligt sämre skick) än vad som är fallet för köpare av ett hus.

Det kan finnas goda skäl för säljaren att friskriva sig från ansvar för bostadens skick. Det är dock viktigt att friskrivningen formuleras på rätt sätt. Annars löper säljaren risken att bär ett ansvar för brister trots friskrivningar.

onsdag 11 november 2015

Småhusentreprenad


Ett rikt ordförråd är ett oumbärligt verktyg för journalister, författare och andra som yrkesmässigt använder det skrivna ordet i tjänsten. Men ett råd till fackmän inom entreprenadbranschen är att hålla er till de välprövade standardformuleringarna när Ni skriver kontrakt med konsumenter.  En dom från Svea hovrätt från tidigare i år (mål T 3395-14) är bara det senaste exemplet på hur dyrt det kan stå den byggfirma som inte använder sig av ”löpande räkning” när meningen är att få betalt för nedlagda timmar. Kontraktet i fråga innehöll givetvis en bestämmelse om ersättning. Bestämmelsen uppgav ett ”budgeterat” pris om 2,8 mkr. Byggfirman menade att ”budgeterat” är detsamma som löpande räkning. Konsumenten uppfattade ”Budgeterat” som fast pris. Faktureringen uppgick till ca 2,9 mkr, bortsett från tilläggsbeställningar. Tingsrätten ansåg att ordet ”budgeterat” är mer eller mindre synonymer med ”kalkyl” eller en beräkning av inkomster och utgifter. Tingsrätten visade viss förståelse för byggfirmans uppfattning om att inget fast pris var menat med ordet ”budgeterat”. Byggfirman förlorade ändå och det berodde på de speciella regler som gäller för småhusentreprenader. Hovrätten fastställde tingsrättens dom.

Konsumenttjänstlagen säger att konsumentens ord väger tyngst vid småhusentreprenader om dispyten gäller bland annat priset eller grunderna för hur priset bestäms. Lagen utgår med andra ord ifrån att konsumenten har rätt i fråga om pris. Näringsidkaren kan dock hävda en annan uppfattning med framgång om näringsidkarens uppfattning stöds av ett skriftligt avtal eller omständigheterna i övrigt. Innebörden av denna regel är att näringsidkaren har bevisbördan om parterna är oense om priset. Om näringsidkaren kan visa upp ett skriftligt avtal eller omständigheter med den innebörd som näringsidkaren hävdar får han/hon rätt. Även om tingsrätten medgav att det kunde ligga något i byggfirmans tolkning av ordet ”budgeterat” var det inte tillräckligt för att bevisa att den tolkningen var rätt.

Rättsfallet visar hur viktigt det är med klara och tydliga kontrakt. Inom byggbranschen förekommer huvudsakligen två ersättningsformer, fast pris eller löpande räkning. Håll er till det ene eller det andra ordet och undvik andra formuleringar som budgeterat, kalkylerat eller annat.
De speciella reglerna om att domstolen utgår ifrån kundens uppfattning gäller som sagt ”småhusentreprenad.” Småhusentreprenad är uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Uppförande innebär att bygga upp ett nytt hus. Ombyggnader (reparationer och renoveringar av befintliga hus) och andra tjänster faller utanför dessa speciella regler. Tillbyggnader innebär åtgärder som utökar husets volym antingen horisontellt eller vertikalt. Förutom pris, gäller konsumentens mening även beträffande arbetets omfattning, tiden för betalning och tiden för arbetets avslutande, med andra ord i stort sett de frågor som oftast leder till tvist mellan konsumenter och näringsidkare.

fredag 25 januari 2013

Prisavdrag vid dolda fel?

Om en fastighet är i sämre skick än köparen har rätt att räkna med, har köparen som regel rätt till en prisnedsättning. Man skulle tro att storleken på avdraget är enkelt att räkna fram: köparen tar reda på vad det skulle kosta att fixa till felet och prisavdraget ska motsvara reparationskostnaden.  Hur stort prisavdraget ska vara kan dock bli en komplicerad fråga. Enligt jordabalken ska avdraget ”beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick”.

Snacka om svårläst. Så vad menas? Ju, man fastställer fastighetens värde i felfritt skick per tillträdesdagen. Observera att värdet per tillträdesdagen inte alltid är lika med det pris som köparen har betalat. Marknadspriset kan ha ökat eller minskat sedan köpekontraktet skrevs under, särskilt om en längre tid har gått mellan köpet och tillträdet. Sedan fastställer man fastighetens värde per samma tidpunkt dock med felet. Låt säga att fastighetens värde per tillträdesdagen utan felet är 1 mkr och värdet med felet är 900 tkr. Om det kostar 100 tkr att reparera felet, skulle felets ”värde” vara 100 tkr. Priset ska i så fall reduceras med 10 %. Eftersom avdraget beräknas per tillträdesdagen, kan procentsatsen vara högre eller lägre än den procentsats som skulle gälla om beräkningen görs per kontraktsdagen. Ponera att köparen betalade 900 tkr för fastigheten (m.a.o. att fastigheten ökade i värde från 900 tkr till 1 mkr mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen). Avdraget blir då 10 % av köpeskillingen, m.a.o. 90 tkr. Om fastighetens värde sjunker till 800 tkr per tillträdesdagen, skulle reparationskostnad (100 tkr) motsvara 13 % och berättigar till ett avdrag om 117 tkr.

Ovan beräkningsmodell bjuder på ännu flera svårigheter. Om felet yppar sig flera år efter tillträdet, som oftast är fallet, blir det troligen svårt att fastställa fastighetens värde per tillträdesdagen. Storleken på reparationskostnaden är också svårt att fastställa retroaktivt till tillträdesdagen. Låt säga att tillträdet sker 2009 och felet yppar sig 2013. Köparen (d.v.s. nuvarande fastighetsägaren) kommer att erhålla en offert för vad det skulle kosta att reparera felet. Byggfirmans offert gäller givetvis kostnadsläget för 2013. Det är dock kostnadsläget för 2009 som ska användas enligt jordabalken.

 
Som sagt är reglerna kring prisavdraget vid dolt fel onekligen en svår konst att bemästra. NI skulle troligen enbart vara intresserade att erhålla det belopp som motsvarar reparationskostnaden idag och strunta i fastighetens värde eller uppskattad reparationskostnad vid tillträdet. Många parter och advokater håller sig också till dagens reparationskostnad vid sådana rättsprocesser. Om säljaren inte har någon invändning mot denna beräkningsmodell kommer domstolen använda dagens reparationskostnad om det föreligger ett dolt fel. Men lagen säger något annat.

 

söndag 12 februari 2012

Dold samäganderätt


Den som har lagfart till en fastighet eller står som bostadsrättshavaren i bostadsrättsföreningens medlemsförteckning anses som regel vara ensam ägaren till objektet. Men enligt rättspraxis kan "ägarens" make/maka/sambo äga del av objektet, trots att denne inte har lagfart eller medlemskap i brf. Denna rätt som inte syns i fastighetsregistret eller medlemsförteckningen kallas dold samäganderätt. Dold äganderätt kan endast uppkomma mellan makar eller sambor och endast om följande förutsättningar är uppfyllda:
1. Objektet köps för gemensamt bruk
2. Den "dolde" ägaren har skjutit till pengar (dock inte nödvändigvis hela köpeskilling)
3. Parternas avsikt var att äga objektet tillsammans
Under två scenario kan makens dolde samäganderätt vålla problem. Om parets förhållande tar slut och objektet är "ägarmakens" enskilda egendom, kan den dolde ägaren önska omvandla en dold samäganderätt till en öppen äganderätt. Annars riskerar han går miste om hans del i bostaden. Om parterna är överens, kan de upprätta ett överlåtelseavtal där det framgår att del av bostaden övergår till den dolde ägaren. Är paret inte överens, får den dolde ägaren väcka talan vid domstolen och hävdar bättre rätt till sin del av bostaden. Han får då bevisa att de tre rekvisiten för dold samäganderätt är uppfyllda.
Det andra scenariot där dold samäganderätt kan vålla problem är när den dolde ägaren är på obestånd. Dennes borgenärer kan i så fall ha ett intresse att komma åt bostaden, i vart fall värdet på den dolde ägarens andel. Vad som händer i sådana fall är att kronofogden förelägger borgenären att väcka talan mot den "öppna ägaren" (dvs gäldenärens make/maka/sambo) om gäldenärens bättre rätt till hälften av objektet. Om talan bifalls, omvandlas gäldenärens äganderätt från dold till öppen. För att vinna bifall, måste borgenärerna bevisa att förutsättningarna för dold samäganderätt är vid handen. Därefter kan borgenären mäta ut gäldenärens andel.
Om makarna/samborna vill skydda objektet från den enes borgenärer, får de se till att ovan 3 rekvisit inte föreligger. Eftersom paret oftast behöver objektet för gemensamt bruk och den köpande makan/sambon som regel behöver ett ekonomiskt bidrag från den andra makan/sambon, är det punkt nr 3 som paret kan påverka. Paret får med andra ord förtydliga att de inte avser ett gemensamt ägande. Ett sådant förtydligande kan lämpligen ske skriftligen. Den icke-ägarens ekonomiska bidrag torde i så fall betraktas som en gåva. Observera att gåvor under vissa omståndigheter kan återvinnas om givarmakan/sambon försätts i konkurs och att han/hon efter gåvan inte hade kvar utmätningsbar egendom som uppenbart motsvarade hans/hennes skulder.