En blogg från Högskolan i Borås

fredag 18 december 2009

Servitut





Ett servitut kan ge innehavaren (den härskande fastigheten) rätt att använda någon annans mark (den tjänande fastigheten) för ett visst ändamål. Ett servitut kan också inskränka en persons rätt att använda sin fastighet. Kraven för ett giltigt servitut har nyligen belysts av Högsta Domstolen.

Målet gällde ett servitut upplåten av tomträttshavaren till fastigheten Bränneriet 6 (den tjänande fastigheten) till tomträttsvaren till fastigheterna Bränneriet 4 och 7 (de härskande fastigheterna). På Bränneriet 6 fanns en kontorsbyggnad med en takterrass om 650 m2. Fastigheterna Bränneriet 4 och 7 var bebyggda med bostadshus upplåtna med bostadsrätt. Servitutet gav innehavarna av bostadsrätterna rätten att använda takterrassen som uteplats och koloniland. Tomträttshavaren till Bränneriet 6 menade att servitutet var ogiltigt eftersom det hindrade om- och tillbyggnader rörande byggnadens tak. Ett servitut får inte innebära att den tjänande fastigheten i sin helhet tas i anspråk vid utövandet av servitutet. Servitut får endast ge rätt till ett begränsat ianspråktagande. HD ansåg att det aktuella servitutet utgjorde ett begränsat ianspråktagande eftersom tomträttshavaren till Bränneriet 6 hade full tillgång till byggnaden under taket. De övriga kraven på ett giltigt servitut, att det främjade ett ändamålsenlig markanvändning och att ändamålet är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten var också uppfyllda. Servitutet var därför giltigt.

Servitut är ett händigt men ofta förbisett verktyg i fastighetskonsultens verktygslåda och kan användas med fördel till exempel när en fastighetsägare överväger att stycka av en del av sin fastighet men vill kunna använda styckningslotten på ett visst sätt eller hindra styckningslotten från att användas på ett visst sätt.

Har Ni någon erfarenhet av ett servitut som löste ett problem vid en fastighetsöverlåtelse eller servitut med en någorlunda udda utformning?
Högsta domstolen, dom meddelad den 29 oktober 2009, mål T 2375-05

fredag 13 november 2009

Fullmakt vid fastighetsöverlåtelse



Överlåtelse av fast egendom är underkastad flera formkrav. Dessa formkrav är någorlunda lätta att reda ut och följa eftersom de framgår av jordabalken 4 kap 1. Köpekontraktet skall innehålla en överlåtelseförklaring, ange köpeskillingen och undertecknas av köparen och säljaren. Även om det inte klart framgår av lagtexten, skall kontraktet även innehålla uppgift om vilken fastighet som överlåtes. Svårare att tyda däremot är formkraven för en fullmakt, när någon köper eller säljer en fastighet genom ombud. Avtalslagen säger att en fullmakt att sälja eller köpa fast egendom skall vara skriftlig. Fullmakten skall dessutom klart ange att den även kan användas vid fastighetsöverlåtelser, men detta krav framgår inte lika tydligt av lagen utan framgår av rättspraxis. Ett gift par köpte en fastighet för 2,2 mkr. Eftersom säljaren vid det tillfället var sjuk undertecknades köpekontraktet av säljarens sambo med stöd av en skriftlig fullmakt. Fullmakten var en s.k. generalfullmakt som gav sambon rätt att bland annat sälja all egendom. Efter genomgång av omständigheterna kring upprättandet av fullmakten ansåg tingsrätten att fullmakten inte omfattade behörighet att sälja fast egendom. Hovrätten gick ett steg längre. Enligt hovrätten måste fullmakten tydligt ange att den gäller vid försäljning av fast egendom. Om så inte är fallet, finns inte ens utrymme för ett tolkningsförfarande. Köpekontraktet var således ogiltigt.
Svea Hovrätt mål 8850-08, dom meddelad den 21 oktober 2009

fredag 16 oktober 2009

Mäklare döms till böter för dataintrång

Mäklaren Robert var anställd hos en fastighetsmäklarbyrå. Hans anställning upphörde den 8 september. Vid uppsägningstillfället hade Robert i uppdrag att förmedla ett antal objekt. Eftersom mäklarens uppdrag är personligt följer uppdraget med mäklaren även om mäklarens anställningsförhållande ändras. Uppdragsgivaren kan självklart välja att byta mäklaren och låter någon annan mäklare ta över förmedlingen men Robert fick fortsatt förtroende beträffande visa objekt. Så far, so good. Robert vill inte att spekulanter på "hans" förmedlingsobjektet skulle finnas kvar i fastighetsmäklarbyråns dataregister. Därför raderade han en uppgift om en spekulant medan han var på besök hos sin f.d. arbetsgivare. Dataintrång, säger Malmös tingsrätt, som dömde mäklaren till dagsböter.
Visserligen följer objektet med mäklaren men bör mäklarbyrån självmant radera registrerade uppgifter som en avgående mäklare har infört? Vad tycker ni mäklare?

Malmö tingsrätt, mål B 5846-09, dom meddelad den 7 oktober 2009

fredag 2 oktober 2009

Sammanboende eller inneboende?

Mannen flyttade tillbaks till sitt barndomshem där han bodde med sin moder tills hennes bortgång i april 2006. Enligt mannen flyttade han in i moderns lägenhet år 2003 efter det att mannen gjorde slut med sin sambo. Han mantalskrev sig dock vid moderns adress först i januari 2006. Modern var svårt sjuk och han vårdade henne. Moderns dödsbo ville överlåta hyresrätten till mannen men hyresvärden sade nej.

Enligt hyreslagen får ett dödsbo överlåta en hyresrätt till någon som varaktigt sammanbodde med den avlidna hyresgästen, om hyresnämnden lämnar tillstånd. Tillstånd skall dock inte lämnas om hyresvärden har godtagbara skäl för att motsätta sig den nya hyresgästen.
Hyresnämnden avslog dödsboets begäran om att överlåta hyresrätten till mannen. Hyresnämnden ansåg inte att mannen sammanbodde med modern. Sammanboende förutsätter ett "gemensamt hushåll" och att personerna "brukat lägenheten samfällt," skrev hyresnämnden. Eftersom han flyttade in hos modern på grund av att han behövde en bostad och för att vårda henne, var inte sammanboende i lagens mening utan endast inneboende. Hyresnämnden ansåg att de angivna kriterien, d.v.s. gemensamt hushåll och samfällt brukande, talade emot ett sammanboende i detta fall.

Hyresnämndens slutsats kan ifrågasättas. Mitt sätt att se på det är att medan ett sammanboende inte behöver vara fullt så sammanvävt eller intimt som ett samboförhållande eller äktenskap skall det i vart fall handla om mer än vad som i mitt hemland kallas för "roommates." Sammanboende personer delar mer än bara en adress med varandra utan också samråder med varandra om till exempel möblering och ändringar i bostadens gemensamma ytor. Deras förhållande talar i detta fall för att sonen sammanbodde med sin mor. Man kan däremot ifrågasätta om han varaktigt sammbodde med henne. Han påstod att han flyttade in för flera år sedan men han mantalskrev sig vid bostaden strax före hennes bortgång. I brist på annat bevis kan det vara fair att låta mantalskrivningsdatumet utgöra en presumtion för när sammanboendet började.
Hyresnämnden avslutade sitt avögrande med att konstatera att hyresvärden dessutom hade en skälig grund att motsätta sig mannen som hyresgäst eftersom mannen hade stora skatteskulder.

Hovrätten fastställde hyresnmändens beslut.

Svea hovrätt, beslut den 1 september 2009, mål ÖH 8102-08.

torsdag 17 september 2009

Måttet är rågat! Fastighetsmäklarnämnden slänger ut slarvig mäklare

Mäklaren varnades i augusti 2003 och november 2006 för bland annat bristfällig hantering av deponerade medel. Mäklaren misskötte återigen ett uppdrag cirka fyra månader senare när han i februari 2007 tog emot deponerade medel utan att upprätta ett skriftligt depositionsavtal. Detta stred mot god fastighetsmäklarsed. Inte nog med det. Uppdraget avsåg överlåtelse av en kommersiell hyresrätt, vilket förutsätter hyresvärdens samtycke. Enligt överlåtelseavtalet hade köparen rätt att hoppa av köpet om samtycket inte förelåg senast den 15 mars. Mäklaren, som hade åtagit sig att kontakta hyresvärden, väntade till den 12 mars för att tillskriva hyresvärden. Samtycket lämnades så småningom men inte i tid och köparen hoppade av köpet. Fastighetsmäklarnämden ansåg att mäklaren därigenom hade brustit i sin omsorgsplikt. Mäklaren hade inte heller dokumenterat hur och till vem köparen begärde att köpet skulle gå åter. Detta stred mot god fastighetsmäklarsed. Slutligen, innehöll uppdragsavtalet ett förbud för kunden att säga upp avtalet under uppdragstiden utan mäklarens godkännande. En sådan klausul är oskälig och även detta strider mot god fastighetsmäklarssed. Sammantaget ansåg Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren inte håller måttet och återkallade därför mäklarens registrering.




Fastighetsmäklarnämndens beslut daterat den 26 augusti 2009, Dnr 4-896-08.

måndag 7 september 2009

Släkten är värst. Sonen sade upp pappans hyresavtal. Hovrätten säger dock att pappan får stanna.

Pappan gav bort familjegården i Umeå till sonen år 2001. Sonen övertog huslånen samt utfärdade en revers. På fastigheten finns två västerbottengårdar och tanken var att pappan skulle hyra den ena medan sonen bodde i den andra. Pappans hyra på 7.000 kr per månad skulle avräknas från sonens reversskuld. Förra året sade sonen upp pappans hyresavtal. Enligt sonen avser han och sambon att bilda familj och ville flytta in i pappans hus. Deras hus uppgavs ha en standard som ett gästhus. Pappan bodde delar av året på annan ort i ett litet vedeldat fritidshus. Han bestred att sonen hade rätt att säga upp hyresavtalet.

Enligt hyreslagen har en bostadshyresgäst i princip rätt att stanna kvar i huset. Några undantag till hyresgästens rätt till förlängning finns dock, bland annat om hyresobjektet är en en- eller tvåfamiljshus och ägaren inte bedriver en affärsmässigt uthyrningsverksamhet. Så långt verkar lagen tala för sonens rätt att köra ut pappan. Men undantaget innehåller även en intresseavvägning och hyresvärdens rätt säga upp hyresavtalet förutsätter att han "har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta". Enligt förarbeten till lagen väger hyresvärdens intresse att disponera över huset för eget bostadsbehov tungt. Det har som regel ingen betydelse om hyresvärden verkligen behöver huset för egen bostad så länge det kommer att användas som bostad. Att sonen hade sin egen västerbottengård borde därför inte förta hans rätt att disponera över det andra huset. Hyresnämnden ansåg dock att pappans hyresrätt var en viktig del av uppgörelsen kring överlåtelsen av fastigheten och att en del av uppgörelsen var att pappan skulle kunna bo kvar så länge han önskade. Hovrätten instämde i hyresnämndens bedömning.

Visst är det hårda bud att förpassa en senior född 1925 till ett vedeldat fritidshus för resten av sitt liv. Och extra sinnesretande blir det för oldtimern i detta fall som gav bort fastigheten men fortsatt att betala för vissa kostnader som t ex vatten och avlopp. Men jag misstänker att caset är ett exempel där juridik och moral inte pekar åt samma reslutat. Hyreslagen zoomar in på hyresvärdens intresse vid uppsägningstillfället medan hyresnämnden i detta fall var tydligen mer intresserad av hyresgästens sannolika förväntningar vid gåvotillfället. Men, det är säkert många läsare som anser att avgörandet är rätt, i vart fall rättvist, och jag erkänner en viss lättnad över resultatet, även om den rättsliga analysen inte år knivskarp. Vad tycker Ni? Rätt resultat eller bara ett rättvist resultat?
Svea Hovrätt, mål ÖH 5203-08, dom meddelad den 20 augusti 2009.

onsdag 2 september 2009

Konstruktionsfel, ja, men inte köprättsligt fel, erfar köparen av en bostadsrätt

Köparen köpte en bostadsrätt i Stockholm av säljaren för 6,4 mkr år 2004. Enligt objektbeskrivningen var stammarna i huset utbytta året dessförinnan och köket ombyggt tre år dessförinnan. En lägenhet med bra standard, tyckte köparen. Men det visade sig att tätskiktet under golvklinkers i badrummet hade en felaktig lutning mot golvbrunnen och att felet orsakade vattensamling på badrumsgolvet när duschen användes mer än 13 minuter. Det är ingen höjdare att behöva stå i en vattenpöl i badrummet medan man kammar håret efter duschen. Ännu värre blev det nog när bostadsrättsföreningen påminde köparen om hennes underhållsplikt och skyldighet att åtgärda felet. Köparen fick inte heller ersättning från sitt försäkringsbolag som förklarade att konstruktionen stred mot de byggnormer som gällde år 1998 (mer om årtalet senare) och att det var skäl att neka ersättning enligt försäkringsvillkoren. Köparen fick således själv bekosta reparationen och krävde säljaren på ersättning.


Attunda tingsrätt fann dock att defekten inte var något fel i köplagens mening. För att ha rätt till ersättning krävdes att lägenheten var i ”väsentligt sämre skick” än vad köparen kunde räkna med ”med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter”. För att bedöma vilken standard köparen kunde räkna med zoomade tingsrätten in på badrummets skick. Köparen förklarade att det såg fräscht ut medan säljaren påstod att det var slitet. Säljaren påstod att badrummet renoverades år år 1988, men det var oklart om hon berättade detta för köparen. Köparen hävdade å sin sida att mäklaren hade sagt att badrummet renoverades 1998. Tingsrätten fann att det troligen renoverades år 1988 och tyckte att ”med hänsyn till lägenhetens pris, dess storlek samt till badrummets ålder” kunde köparen inte räkna med en bättre standard.


Ett märkligt resultat, tycker jag. Priset på 6,4 mkr måste anses vara tämligen högt, även med Stockholms mått mätt. Detta talar för en bra standard. Lägenhetens storlek (165 kvm) ändrar inte denna bedömning. Det som återstår av tingsrättens analys är ”badrummets ålder”. Tingsrätten utgick ifrån att badrummet var ca 16 år gammalt, men bortsåg tydligen från köparens uppgift om att hon trodde att det var 6 år gammalt. Försäkringsbolaget verkar ha utgått ifrån att badrummet renoverades år 1998 (som köparen hävdar) eftersom försäkringsbolaget hänvisade till byggnormer som gällde år 1998. Vidare, oavsett när badrummet faktiskt renoverades förklarade köparen att det såg fräscht ut vid visningen, så hon hade ingen anledning att utgå ifrån att det var gammalt. Om inte tingsrätten ville godta köparens uppgifter om badrummet borde parternas motstridiga uppgifter om badrummets ålder och skick i vart fall ta ut varandra. Det som då hade kvarstått för analysen var uppgifterna om det nya köket och stammarna. Dessa uppgifter, tillsammans med det höga priset, borde ha talat för en högre standard.


Köparen överklagade till Svea hovrätt. Trots framgång i tingsrätten valde säljaren att gör upp med köparen och tvisten avslutades med förlikning.


Svea Hovrätt, mål T 5841-08, dom meddelad den 27 augusti 2009.

tisdag 25 augusti 2009

Får jag se ditt körkort . . . och . . . bygglov?! Kammarrätten anser att campingvagnar kan vara bygglovspliktiga

Ägaren till en campingplats i Halland lätt 27 villavagnar ställas upp på campingen. Bygglovsnämnden (så heter nämnden i Halland) utfärdade ett föreläggande som krävde att fastighetsägaren (dvs ägaren till campingen) undanröjde villavagnarna eftersom de saknade bygglov. En av frågorna för domstolen var om bygglov krävdes för villavagnarna. Enligt gällande detaljplan skulle fastigheten användas för camping. Kammarrätten ansåg att camping är en tillfällig verksamhet och att en campingsemester normalt sett bara pågår i några veckor. Det verkade vara klart i ärendet att de aktuella villavagnarna var uppställda på mer eller mindre permanent basis. Det handlade alltså inte om camping utan mer permanent byggnad som krävde bygglov. Domstolen tycks ha gjort en riktig bedömning eftersom villavagnarna liknade mer fritidshus än camping anläggningar.

Men man kan ifrågasätt om det skall vara fastighetsägarens ansvar att undanröja villavagnarna. Fastighetsägaren hävdade att bygglovsnämnden borde ha riktat sitt föreläggande mot villavagnarnas ägare i stället för honom. Visserligen har byggnadsnämnden möjlighet enligt PBL att välja mellan fastighetsägaren eller ägaren till det aktuella föremålet att undanröja byggnaden. Jag anser dock att bygglovsnämnden i Halland och domstolarna tog lite för lätt på fastighetsägarens bekymmer med att bli av med villavagnarna.

Kammarrätten sade att inget tydde på att villavagnsägarna hade starkare skydd än vad som förekommer vid ett "normalt hyresförhållande". Men hyresförhållanden förekommer i olika skeppnader enligt svensk rätt med varierande grader av besiktningsskydd. Det är oklart vilket typ av hyresförhållande kammarrätten anser föreligger i detta fall. Som jag ser det torde det handla om bostadsarrende. Men enligt lag skall bostadsarrende löpa på minst fem år. Visserligen behöver ett bostadsarrende inte förlängas om det finns en byggnad utan bygglov på marken, men den uppsägningsmöjligheten torde vara en klen tröst för vår fastighetsägare om arrendetiden löper längre än hans tidsfrist enligt föreläggandet.

Möjligen skulle vi kunna se det som ett lägenhetsarrende, där fastighetsägaren har större möjligheter att bli av med arrendatorn på kortare varsel (såvida det inte står något annat i avtalet). Just fritidshus är typexemplet av ett bostadsarrende. Det skulle dock vara anmärkningsvärt om villavagnarna utgör fritidshus när det gäller bygglovsfrågan men inte fritidshus när det gäller valet av hyresförhållandet. Stackars campingägaren!

Kammarrätten i Göteborg, mål nr 1156-09, dom meddelad den 24 juli 2009

tisdag 18 augusti 2009

Översiktsplaner har betydelse vid bygglovs ärenden

Cecilia och Ulf ansökte om bygglov för en komplementbyggnad de ville bygga ett "generationsboende" åt Cecilias pappa. Deras fastighet, som redan var bebygd med en huvudbyggnad och en komplementbyggnad, låg inte inom ett planlagt område och det fanns inte heller områdesbestämmelser för fastigheten. Fastigheten var däremot omgiven på tre sidor av planlagda bostadsområden med planbestämmelser. Det framgick av dessa detaljplaner att en fastighet får bebyggas med högst en huvudbyggnad och en komplementbyggnad. Trots att sökandens "generationsboende" inte stred mot någon detaljplan, Kammarrätten anförde att ansökan om bygglov ändå skall avslås om det framstår som olämpligt med hänsyn bl a till stads- oeller landskapsbilden. Kommunens översiktsplan och antagna principer gav uttryck för en restriktiv hållning för nya enstaka hus. Principerna föreskrev också att detaljplaner för angränsande områden har betydelse vid bygglovsfrågor. Eftersom de angränsande detaljplaner begränsade bebyggelser till en huvudbyggnad och en komplementbyggnad, skulle Cecilia och Ulfs "extra" komplementbyggnad göra våld mot den landskapsbild föreligger på orten.
Kammarätten i Göteborg, mål 5779-08, den 30 juni 2009

Tycker Du att angränsande detaljplaner bör inverka på bygglovsfrågor?

tisdag 4 augusti 2009

Brottsbelastad mäklaren avregistrerad

Fastighetsmäklarnämnden har återkallat registrering av en fastighetsmäklare som dömdes till fängelse i fem månader för hemfridsbrott, ofredande, sexuellt ofredande, egenmäktigt förfarande, våldsamt motstånd, vårdslöshet i trafik och överträdelse av besöksförbud. Med undantag för brottet sexuellt ofredande inträffade brotten i början av 2008 och härleddes från en vårdnadstvist med mäklarens före detta sambo beträffande parets tvååriga dotter. Brottet sexuellt ofredande begicks mot en annan kvinna med vem mäklaren hade ett förhållande under 2004. Enligt fastighetsmäklarlagen krävs för registrering som mäklare bland annat att personen är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla en registrering om kriterierna för registrering inte längre är uppfyllda.

Fastighetsmäklarnämnden noterar att tröskeln för bedömningen att någon är olämplig bör sättas något högre när det gäller avregistrering av en yrkesverksam mäklare än när det gäller prövning av en ansökan om registrering. Nämnden noterar också att det är framför allt bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet som bör föranleda avregistrering. Inte desto mindre, finner fastighetsmäklarnämnden att den aktuella mäklaren inte är lämplig att bedriva mäklarverksamhet. Nämnden betonar att mäklaren har visat ”allvarlig hänsynslöshet mot såväl närstående” som polisen samt att brottsligheten hade pågått under en längre tid. Mot bakgrund av mäklarens brottlighet uppfyller han inte den ”goda standard som mäklarkåren enligt nämndens mening skall ha.
Fastighetsmäklarnämndens beslut den 19 februari 2009, Dnr 4-2057-07

fredag 12 juni 2009

Säljarens uppgift om takrenovering var ingen garanti att renoveringen var fackmässigt gjord. Köparen förlorar tvisten

Makarna F köpte en villafastighet i Danderyd för 8 350 000 kronor. I anslutning till köpet lät säljaren (!) göra en besiktning av fastigheten. Besiktningsmannen noterade i protokollet att yttertaket lades om med ny papp 2 år tidigare samt att befintliga takpannor behålls. Samma uppgifter framgick av frågelistan som säljaren överlämnade till köparen. Protokollet noterade även vattenfläckar på insidan av vinden. Säljaren sade att vattenfläckarna uppstod pga vattenläckage, vilket föranledde takrenoveringen.

Köparna flyttade in och började renovera huset. Vid deras renovering upptäcktes mögel- och rötskador på insidan av yttertaket. Skadorna berodde på bristerna i takkonstruktionen. Köparna menade att säljarens uppgift om takrenoveringen skall anses vara en utfästelse om att taket var felfritt. Köparna krävde således säljaren på ca 1,2 mkr i ersättning för åtgärdskostnader och skadestånd pga en påstådd avvikelse från husets avtalade skick.

Ingen utfästelse hade lämnats, skriver Attunda tingsrätt i sin dom. Uppgifterna i besiktningsprotokollet, frågelistan eller säljarens muntliga uppgifter om takrenoveringen, varken var för sig eller sammantagna, ”kan anses vara en garanti eller en s.k. enuntiation” konstaterade tingsrätten. Något avtalat skick i detta avseende fanns således inte. Tingsrätten gick sedan vidare till en diskussion om köparens undersökningsplikt, vilket tyder på att takets konstruktion kan ha utgjort ett abstrakt fel (dvs en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förvänta sig). Men felet var upptäckbart och köparna således kunde inte åberopa felet. Köparna hävdade att felet inte var upptäckbart eftersom det hade krävts ett fysiskt ingrepp i innertaket för att upptäcka felen. Tingsrätten förklarade dock att uppgifterna om missfärgning i yttertakspanelen borde ha föranlett en utvidgad undersökning, dvs ett fysiskt ingrepp i panelen.
I stället för att få ersättning för åtgärdskostnader tvingades köparna ersätta köparen för dennes rättegångskostnader med mer än 154 000 kronor.
Attunda tingsrätt, mål T 3017-07 (2008-11-25)

Badrummet luktar katturin, fel i bostadsrätt


Erik köpte en bostadsrätt från Mathilda för 595 000 kronor. Strax efter tillträdet märkte han en stark lukt i badrummet. Efter samråd med en saneringsfirma kunde han konstatera att lukten kom från katturin och det skulle kosta ca 63 000 kr att sanera. Det visade sig att säljaren hade en katt. Säljaren hade dock tagit undan katten och kattlådan vid visningen på anmodan av fastighetsmäklaren (hmmm, mäklarens upplysningsplikt? Red anmärkning).

Tingsrätten ansåg att eftersom köparen inte kunde få bort lukten trots flera försök med olika medel var lägenheten i sämre skick än Erik med fog kunnat förutsätta. Ett köprättsligt fel förelåg därför enligt köplagen. (Tingsrätten noterade att säljaren inte gjorde gällande att lägenheten hade sålts i befintligt skick. Erik behövde därför endast vissa att ett fel förelåg och inte att ett väsentligt fel förelåg, som annars hade varit fallet om lägenheten hade sålts i befintligt skick).

Visserligen besökte Erik lägenheten vid visningen. Det var oklart om tingsrätten ansåg att detta besök var en undersökning eller inte, men konstaterade i vilket fall som helst att lukten inte kunde upptäckas på ett kort besök vid visningen när konkurrerande dofter döljade urinlukten. Tingsrätten förpliktade Mathilda att utge 65 000 kr till Erik.
Umeå tingsrätt, mål T 2171-07 (23 oktober 2008)

Huset stinker, fel i fastighet? Nja, kanske, med friskrivningsklausulen räddar säljaren

Terje köpte ett hus från Wanja för en köpeskilling om 6 miljoner kr. Strax efter tillträdet började ett större renoveringsarbete som avslöjade att ett dräneringsrör var felaktigt kopplat till ett avloppsrör. Felet orsakade en stark och obehaglig lukt som vid stark vind var särskilt påtagligt. Terje krävde Wanja på 1 121 291 kronor avseende nedsättning av köpeskillingen och skadestånd.

Utredningen i målet visade att Wanja hade sagt till Terje att det kunde förekomma en obehaglig lukt men att denna kunde undanröjas genom att hälla i lite vatten i brunnen. Wanja visste inte om att lukten berodde på en felkoppling i rörsystemet. Terje hävdade i målet att Wanjas kommentar utgjorde en s.k. ”enuntiantion” och kan jämställas med en utfästelse om fastighetens skick. Hovrätten fann dock att Terje inte fäste någon avgörande betydelse vid dessa uppgifter och Wanjas kommentar kunde därför inte utgöra en enuntiation. Något konkret fel kunde det således inte vara tal om.

Hovrätten gick sedan vidare till att bedöma om den obehagliga lukten kunde anses vara ett abstrakt fel. Domstolen ansåg att det var tveksamt att Terje hade skäl att förvänta sig en standard som var bättre än den aktuella standard i huset eftersom huset ostridigt var i behov av omfattande renoveringsarbeten. Men även om ett abstrakt fel kunde anses föreligga, var det i vart fall tveksamt om felet i så fall var relevant. Köpare kan som regel inte åberopa upptäckbara. Även om köparens undersökningsplikt generellt sätt inte medför skyldighet att gräva runt huset för att kontrollera rörsystemet, ansåg hovrätten att den obehagliga lukten var en symtom som utvidgade Terjes undersökningsplikt.

Hovrätten behövde dock inte ta ställning till om felet var upptäckbart eller dolt eftersom köpekontrakt innehöll följande friskrivningsklausul:

Köparen godtager fastighetens skick och med bindande verkan avstår han från alla anspråk mot säljaren på grund av del eller brister i fastigheten.

Eftersom inget tydde på att Wanja kände till felet var denna friskrivning giltig. Oavsett om något fel förelåg hade Terje, under dessa omständigheter, inte rätt att kräva ersättning från Wanja.

Självmord i huset, inget köprättsligt fel enligt jordabalken

Prästfrun hängde sig i prästgårdens bostadshus i 1995. Huset användes inte som bostad efter 1995 och den kyrkliga samfällighet som ägde huset bestämde sig för att sälja fastigheten i 2006. Fastigheten såldes i oktober 2006 till Connie och Linda. Cirka ett år efter tillträdet fick Connie och Linda reda på att ett självmord hade ägt rum i huset. Strax därefter bestämde Connie och Linda att sälja fastigheten, men inte på grund av självmordet utan av andra skäl. En spekulant bjöd 1,9 mkr för fastigheten men reducerad sitt bud till 1,6 mkr efter det att han fick reda på att självmordet hade ägt rum i huset. Fastigheten såldes så småningom till en annan spekulant för 1,8 mkr.

Connie och Linda stämde den kyrkliga samfälligheten och hävdade att fastigheten avvek från vad de hade fog att förutsätta vid köpet. De menade att självmordet utgjorde ett ”metafysiskt” fel och att felet var dolt. De krävde nedsättning av deras köpeskilling alternativ skadestånd om 100 000 kronor plus kostnader om 37 000 kronor.

Varbergs tingsrätt inledde sin rättsliga analys med att konstatera att köprättsliga fel enligt jordabalken normalt sett avser fastighetens (och husets, får det antas, redaktörens kommentar) fysiska egenskaper. Visserligen kan andra än fysiska egenskaper utgöra fel om dessa omständigheter ”hänför sig till fastigheten” och om de ”påverkar möjligheten att faktiskt eller rättsligt utnyttja” fastigheten. Som exempel hänvisar tingsrätten till Högsta domstolens avgöranden angående risk för ett förestående inlösensförfarande från en kommun (NJA 1980 sid 398) eller trafikstörningar pga en gatuomläggning (NJA 1981 sid 894) eller buller från en motorcrossbana (NJA 2007 sid 86). De åberopade fallen handlade om brister som i objektivt hänseende påverkar en ägarens möjlighet att använda sitt hus. Huruvida ett självmord i huset påverkar ägaren handlar mer om ägarens subjektiva inställning till självmordet. Tingsrätten fann med andra ord att självmord inte är något som generellt sätt inverkar på köpet.

Varbergs tingsrätt, mål T 376/08 (2 april 2009).