En blogg från Högskolan i Borås

fredag 12 juni 2009

Säljarens uppgift om takrenovering var ingen garanti att renoveringen var fackmässigt gjord. Köparen förlorar tvisten

Makarna F köpte en villafastighet i Danderyd för 8 350 000 kronor. I anslutning till köpet lät säljaren (!) göra en besiktning av fastigheten. Besiktningsmannen noterade i protokollet att yttertaket lades om med ny papp 2 år tidigare samt att befintliga takpannor behålls. Samma uppgifter framgick av frågelistan som säljaren överlämnade till köparen. Protokollet noterade även vattenfläckar på insidan av vinden. Säljaren sade att vattenfläckarna uppstod pga vattenläckage, vilket föranledde takrenoveringen.

Köparna flyttade in och började renovera huset. Vid deras renovering upptäcktes mögel- och rötskador på insidan av yttertaket. Skadorna berodde på bristerna i takkonstruktionen. Köparna menade att säljarens uppgift om takrenoveringen skall anses vara en utfästelse om att taket var felfritt. Köparna krävde således säljaren på ca 1,2 mkr i ersättning för åtgärdskostnader och skadestånd pga en påstådd avvikelse från husets avtalade skick.

Ingen utfästelse hade lämnats, skriver Attunda tingsrätt i sin dom. Uppgifterna i besiktningsprotokollet, frågelistan eller säljarens muntliga uppgifter om takrenoveringen, varken var för sig eller sammantagna, ”kan anses vara en garanti eller en s.k. enuntiation” konstaterade tingsrätten. Något avtalat skick i detta avseende fanns således inte. Tingsrätten gick sedan vidare till en diskussion om köparens undersökningsplikt, vilket tyder på att takets konstruktion kan ha utgjort ett abstrakt fel (dvs en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förvänta sig). Men felet var upptäckbart och köparna således kunde inte åberopa felet. Köparna hävdade att felet inte var upptäckbart eftersom det hade krävts ett fysiskt ingrepp i innertaket för att upptäcka felen. Tingsrätten förklarade dock att uppgifterna om missfärgning i yttertakspanelen borde ha föranlett en utvidgad undersökning, dvs ett fysiskt ingrepp i panelen.
I stället för att få ersättning för åtgärdskostnader tvingades köparna ersätta köparen för dennes rättegångskostnader med mer än 154 000 kronor.
Attunda tingsrätt, mål T 3017-07 (2008-11-25)

Badrummet luktar katturin, fel i bostadsrätt


Erik köpte en bostadsrätt från Mathilda för 595 000 kronor. Strax efter tillträdet märkte han en stark lukt i badrummet. Efter samråd med en saneringsfirma kunde han konstatera att lukten kom från katturin och det skulle kosta ca 63 000 kr att sanera. Det visade sig att säljaren hade en katt. Säljaren hade dock tagit undan katten och kattlådan vid visningen på anmodan av fastighetsmäklaren (hmmm, mäklarens upplysningsplikt? Red anmärkning).

Tingsrätten ansåg att eftersom köparen inte kunde få bort lukten trots flera försök med olika medel var lägenheten i sämre skick än Erik med fog kunnat förutsätta. Ett köprättsligt fel förelåg därför enligt köplagen. (Tingsrätten noterade att säljaren inte gjorde gällande att lägenheten hade sålts i befintligt skick. Erik behövde därför endast vissa att ett fel förelåg och inte att ett väsentligt fel förelåg, som annars hade varit fallet om lägenheten hade sålts i befintligt skick).

Visserligen besökte Erik lägenheten vid visningen. Det var oklart om tingsrätten ansåg att detta besök var en undersökning eller inte, men konstaterade i vilket fall som helst att lukten inte kunde upptäckas på ett kort besök vid visningen när konkurrerande dofter döljade urinlukten. Tingsrätten förpliktade Mathilda att utge 65 000 kr till Erik.
Umeå tingsrätt, mål T 2171-07 (23 oktober 2008)

Huset stinker, fel i fastighet? Nja, kanske, med friskrivningsklausulen räddar säljaren

Terje köpte ett hus från Wanja för en köpeskilling om 6 miljoner kr. Strax efter tillträdet började ett större renoveringsarbete som avslöjade att ett dräneringsrör var felaktigt kopplat till ett avloppsrör. Felet orsakade en stark och obehaglig lukt som vid stark vind var särskilt påtagligt. Terje krävde Wanja på 1 121 291 kronor avseende nedsättning av köpeskillingen och skadestånd.

Utredningen i målet visade att Wanja hade sagt till Terje att det kunde förekomma en obehaglig lukt men att denna kunde undanröjas genom att hälla i lite vatten i brunnen. Wanja visste inte om att lukten berodde på en felkoppling i rörsystemet. Terje hävdade i målet att Wanjas kommentar utgjorde en s.k. ”enuntiantion” och kan jämställas med en utfästelse om fastighetens skick. Hovrätten fann dock att Terje inte fäste någon avgörande betydelse vid dessa uppgifter och Wanjas kommentar kunde därför inte utgöra en enuntiation. Något konkret fel kunde det således inte vara tal om.

Hovrätten gick sedan vidare till att bedöma om den obehagliga lukten kunde anses vara ett abstrakt fel. Domstolen ansåg att det var tveksamt att Terje hade skäl att förvänta sig en standard som var bättre än den aktuella standard i huset eftersom huset ostridigt var i behov av omfattande renoveringsarbeten. Men även om ett abstrakt fel kunde anses föreligga, var det i vart fall tveksamt om felet i så fall var relevant. Köpare kan som regel inte åberopa upptäckbara. Även om köparens undersökningsplikt generellt sätt inte medför skyldighet att gräva runt huset för att kontrollera rörsystemet, ansåg hovrätten att den obehagliga lukten var en symtom som utvidgade Terjes undersökningsplikt.

Hovrätten behövde dock inte ta ställning till om felet var upptäckbart eller dolt eftersom köpekontrakt innehöll följande friskrivningsklausul:

Köparen godtager fastighetens skick och med bindande verkan avstår han från alla anspråk mot säljaren på grund av del eller brister i fastigheten.

Eftersom inget tydde på att Wanja kände till felet var denna friskrivning giltig. Oavsett om något fel förelåg hade Terje, under dessa omständigheter, inte rätt att kräva ersättning från Wanja.

Självmord i huset, inget köprättsligt fel enligt jordabalken

Prästfrun hängde sig i prästgårdens bostadshus i 1995. Huset användes inte som bostad efter 1995 och den kyrkliga samfällighet som ägde huset bestämde sig för att sälja fastigheten i 2006. Fastigheten såldes i oktober 2006 till Connie och Linda. Cirka ett år efter tillträdet fick Connie och Linda reda på att ett självmord hade ägt rum i huset. Strax därefter bestämde Connie och Linda att sälja fastigheten, men inte på grund av självmordet utan av andra skäl. En spekulant bjöd 1,9 mkr för fastigheten men reducerad sitt bud till 1,6 mkr efter det att han fick reda på att självmordet hade ägt rum i huset. Fastigheten såldes så småningom till en annan spekulant för 1,8 mkr.

Connie och Linda stämde den kyrkliga samfälligheten och hävdade att fastigheten avvek från vad de hade fog att förutsätta vid köpet. De menade att självmordet utgjorde ett ”metafysiskt” fel och att felet var dolt. De krävde nedsättning av deras köpeskilling alternativ skadestånd om 100 000 kronor plus kostnader om 37 000 kronor.

Varbergs tingsrätt inledde sin rättsliga analys med att konstatera att köprättsliga fel enligt jordabalken normalt sett avser fastighetens (och husets, får det antas, redaktörens kommentar) fysiska egenskaper. Visserligen kan andra än fysiska egenskaper utgöra fel om dessa omständigheter ”hänför sig till fastigheten” och om de ”påverkar möjligheten att faktiskt eller rättsligt utnyttja” fastigheten. Som exempel hänvisar tingsrätten till Högsta domstolens avgöranden angående risk för ett förestående inlösensförfarande från en kommun (NJA 1980 sid 398) eller trafikstörningar pga en gatuomläggning (NJA 1981 sid 894) eller buller från en motorcrossbana (NJA 2007 sid 86). De åberopade fallen handlade om brister som i objektivt hänseende påverkar en ägarens möjlighet att använda sitt hus. Huruvida ett självmord i huset påverkar ägaren handlar mer om ägarens subjektiva inställning till självmordet. Tingsrätten fann med andra ord att självmord inte är något som generellt sätt inverkar på köpet.

Varbergs tingsrätt, mål T 376/08 (2 april 2009).