En blogg från Högskolan i Borås

torsdag 17 september 2009

Måttet är rågat! Fastighetsmäklarnämnden slänger ut slarvig mäklare

Mäklaren varnades i augusti 2003 och november 2006 för bland annat bristfällig hantering av deponerade medel. Mäklaren misskötte återigen ett uppdrag cirka fyra månader senare när han i februari 2007 tog emot deponerade medel utan att upprätta ett skriftligt depositionsavtal. Detta stred mot god fastighetsmäklarsed. Inte nog med det. Uppdraget avsåg överlåtelse av en kommersiell hyresrätt, vilket förutsätter hyresvärdens samtycke. Enligt överlåtelseavtalet hade köparen rätt att hoppa av köpet om samtycket inte förelåg senast den 15 mars. Mäklaren, som hade åtagit sig att kontakta hyresvärden, väntade till den 12 mars för att tillskriva hyresvärden. Samtycket lämnades så småningom men inte i tid och köparen hoppade av köpet. Fastighetsmäklarnämden ansåg att mäklaren därigenom hade brustit i sin omsorgsplikt. Mäklaren hade inte heller dokumenterat hur och till vem köparen begärde att köpet skulle gå åter. Detta stred mot god fastighetsmäklarsed. Slutligen, innehöll uppdragsavtalet ett förbud för kunden att säga upp avtalet under uppdragstiden utan mäklarens godkännande. En sådan klausul är oskälig och även detta strider mot god fastighetsmäklarssed. Sammantaget ansåg Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren inte håller måttet och återkallade därför mäklarens registrering.




Fastighetsmäklarnämndens beslut daterat den 26 augusti 2009, Dnr 4-896-08.

måndag 7 september 2009

Släkten är värst. Sonen sade upp pappans hyresavtal. Hovrätten säger dock att pappan får stanna.

Pappan gav bort familjegården i Umeå till sonen år 2001. Sonen övertog huslånen samt utfärdade en revers. På fastigheten finns två västerbottengårdar och tanken var att pappan skulle hyra den ena medan sonen bodde i den andra. Pappans hyra på 7.000 kr per månad skulle avräknas från sonens reversskuld. Förra året sade sonen upp pappans hyresavtal. Enligt sonen avser han och sambon att bilda familj och ville flytta in i pappans hus. Deras hus uppgavs ha en standard som ett gästhus. Pappan bodde delar av året på annan ort i ett litet vedeldat fritidshus. Han bestred att sonen hade rätt att säga upp hyresavtalet.

Enligt hyreslagen har en bostadshyresgäst i princip rätt att stanna kvar i huset. Några undantag till hyresgästens rätt till förlängning finns dock, bland annat om hyresobjektet är en en- eller tvåfamiljshus och ägaren inte bedriver en affärsmässigt uthyrningsverksamhet. Så långt verkar lagen tala för sonens rätt att köra ut pappan. Men undantaget innehåller även en intresseavvägning och hyresvärdens rätt säga upp hyresavtalet förutsätter att han "har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta". Enligt förarbeten till lagen väger hyresvärdens intresse att disponera över huset för eget bostadsbehov tungt. Det har som regel ingen betydelse om hyresvärden verkligen behöver huset för egen bostad så länge det kommer att användas som bostad. Att sonen hade sin egen västerbottengård borde därför inte förta hans rätt att disponera över det andra huset. Hyresnämnden ansåg dock att pappans hyresrätt var en viktig del av uppgörelsen kring överlåtelsen av fastigheten och att en del av uppgörelsen var att pappan skulle kunna bo kvar så länge han önskade. Hovrätten instämde i hyresnämndens bedömning.

Visst är det hårda bud att förpassa en senior född 1925 till ett vedeldat fritidshus för resten av sitt liv. Och extra sinnesretande blir det för oldtimern i detta fall som gav bort fastigheten men fortsatt att betala för vissa kostnader som t ex vatten och avlopp. Men jag misstänker att caset är ett exempel där juridik och moral inte pekar åt samma reslutat. Hyreslagen zoomar in på hyresvärdens intresse vid uppsägningstillfället medan hyresnämnden i detta fall var tydligen mer intresserad av hyresgästens sannolika förväntningar vid gåvotillfället. Men, det är säkert många läsare som anser att avgörandet är rätt, i vart fall rättvist, och jag erkänner en viss lättnad över resultatet, även om den rättsliga analysen inte år knivskarp. Vad tycker Ni? Rätt resultat eller bara ett rättvist resultat?
Svea Hovrätt, mål ÖH 5203-08, dom meddelad den 20 augusti 2009.

onsdag 2 september 2009

Konstruktionsfel, ja, men inte köprättsligt fel, erfar köparen av en bostadsrätt

Köparen köpte en bostadsrätt i Stockholm av säljaren för 6,4 mkr år 2004. Enligt objektbeskrivningen var stammarna i huset utbytta året dessförinnan och köket ombyggt tre år dessförinnan. En lägenhet med bra standard, tyckte köparen. Men det visade sig att tätskiktet under golvklinkers i badrummet hade en felaktig lutning mot golvbrunnen och att felet orsakade vattensamling på badrumsgolvet när duschen användes mer än 13 minuter. Det är ingen höjdare att behöva stå i en vattenpöl i badrummet medan man kammar håret efter duschen. Ännu värre blev det nog när bostadsrättsföreningen påminde köparen om hennes underhållsplikt och skyldighet att åtgärda felet. Köparen fick inte heller ersättning från sitt försäkringsbolag som förklarade att konstruktionen stred mot de byggnormer som gällde år 1998 (mer om årtalet senare) och att det var skäl att neka ersättning enligt försäkringsvillkoren. Köparen fick således själv bekosta reparationen och krävde säljaren på ersättning.


Attunda tingsrätt fann dock att defekten inte var något fel i köplagens mening. För att ha rätt till ersättning krävdes att lägenheten var i ”väsentligt sämre skick” än vad köparen kunde räkna med ”med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter”. För att bedöma vilken standard köparen kunde räkna med zoomade tingsrätten in på badrummets skick. Köparen förklarade att det såg fräscht ut medan säljaren påstod att det var slitet. Säljaren påstod att badrummet renoverades år år 1988, men det var oklart om hon berättade detta för köparen. Köparen hävdade å sin sida att mäklaren hade sagt att badrummet renoverades 1998. Tingsrätten fann att det troligen renoverades år 1988 och tyckte att ”med hänsyn till lägenhetens pris, dess storlek samt till badrummets ålder” kunde köparen inte räkna med en bättre standard.


Ett märkligt resultat, tycker jag. Priset på 6,4 mkr måste anses vara tämligen högt, även med Stockholms mått mätt. Detta talar för en bra standard. Lägenhetens storlek (165 kvm) ändrar inte denna bedömning. Det som återstår av tingsrättens analys är ”badrummets ålder”. Tingsrätten utgick ifrån att badrummet var ca 16 år gammalt, men bortsåg tydligen från köparens uppgift om att hon trodde att det var 6 år gammalt. Försäkringsbolaget verkar ha utgått ifrån att badrummet renoverades år 1998 (som köparen hävdar) eftersom försäkringsbolaget hänvisade till byggnormer som gällde år 1998. Vidare, oavsett när badrummet faktiskt renoverades förklarade köparen att det såg fräscht ut vid visningen, så hon hade ingen anledning att utgå ifrån att det var gammalt. Om inte tingsrätten ville godta köparens uppgifter om badrummet borde parternas motstridiga uppgifter om badrummets ålder och skick i vart fall ta ut varandra. Det som då hade kvarstått för analysen var uppgifterna om det nya köket och stammarna. Dessa uppgifter, tillsammans med det höga priset, borde ha talat för en högre standard.


Köparen överklagade till Svea hovrätt. Trots framgång i tingsrätten valde säljaren att gör upp med köparen och tvisten avslutades med förlikning.


Svea Hovrätt, mål T 5841-08, dom meddelad den 27 augusti 2009.