En blogg från Högskolan i Borås

söndag 12 december 2010

Den som väntar på något gott etc etc etc . . . .




. . . . gäller inte vid reklamation av dolt fel. Det fick köparna av en fastighet i Kristenehamn erfara efter hovrätten för Västra Sverige ogillade deras talan. Köparna tillträdde fastigheten i augusti 2005. Inlednignsvis bodde brodern till en av köparna i huset. Brodern var verksam inom byggnadsvård. Någon gång under hösten 2006 märkte brodern att målarfärgen på södersidan av huset hade lossnat. I februari 2007 besökte köparna fastigheten och tillsammans med brodern konstaterade att det var något fel med färgen men trodde att det skulle kunna åtgärdas genom ommålning. Mot slutet av våren 2007 förstod brodern att skadorna var mer omfattande än vad som kunde åtgärdas genom ommålning. Det var nämligen fel typ av färg som användes på det aktuella underlaget. Köparna reklamerade felet under sommaren 2007. För sent, säger hovrätten.

Ett fel skall reklameras inom skälig tid efter det att felet på ett påtagligt sätt framträder. Här hade felet framträtt redan under hösten 2006 och i vart fall februari 2007. Preskriptionsfristen började löpa alltså senast februari 2007. Även om omfattningen av problemmet blev känd under våren 2007 hade köparna några månader tidigare konstaterat att ett fel förelåg. Hur lång tid man har på sig för att reklamera varierar beroende på omständigheterna som till exempel köparens sakkunskap och eventuellt behov av expert hjälp för att utreda felet. Köparna i detta fall behövde inte vidta några åtgärder efter felet framträtt i februari 2007 för att uppnå den insikten som de redan under våren 2007 hade. De hade hela tiden tillgång till broderns sakkunskap. Att vänta nästan ett halvår att reklamera måste anses vara för lång tid, menar hovrätten.

Hovrätten för Västra Sverige, mål T 4348-09 den 6 december 2010

lördag 11 december 2010

Friskrvingsklausul höll inte



Säljaren ansvarar för dolda fel vid försäljning av fast egendom. Säljaren kan dock friskriva sig från det ansvaret, men friskrivningen behöver formuleras med omsorg. En formulering att fastigheten säljs "i befintligt skick" håller inte för det fall att dolda fel yppar sig efter tillträdet. Men även en välskriven friskrivningsklausul utformad efter alla konstens regler underkänns om säljaren kände till dolda fel. Dessa rättsprinciper är välkända och inte särskilt nya, men det är sällan att det går att bevisa att säljaren kände till vid kontraktskrivningen. Men en pratglad fastighetsägare och en granne med bra minne underlättar köparens bevisföring i denna del. Det fick gamle Hans erfara efter ett färskt avgörande från Göteborgs tingsrätt.

Ett par köpte Hans familjegård i Ed för 2 miljoner kronor. Köpekontraktet innehöll en friskrivningsklausul som i normala fall håller måttet. Det framgick av objektbeskrivningen och säljarens kommentarer att vatten hade trängt in i matkällaren för 10 år sedan efter ett mycket häftigt regn. Visserligen kunde man tolka dessa uppgifter som en varningssignal som skulle föranleda en närmare kontroll av dräneringen. Tingsrätten ansåg emellertid att dessa uppgifter utgjorde en utfästelse att källaryttervägens vattenintrång för 10 år sedan stod emot vattentrycket. Eftersom den bristfälliga dräneringen inte var upptäckbar ansågs det vara ett dolt fel. Tingsrätten gick sedan in på bedömningen av friskrivningsklausulens tillämpning. Grannen vittnade om att säljaren hade vid några tillfällen sagt att det var fuktigt i källaren och uttryckte oro för att dagvattenledningen kunde vara trasig. Tingsrätten fann att vattenintrång förekom i avsevärd omfattning samt att säljaren var medveten om det. Friskrivningsklausulen gälldes således inte.

Köparna upptäckte även en oljetank nedgrävd på fastigheten. Även detta ansågs vara ett dolt fel. Även här ansåg tingsrätten att säljaren kände till oljetanken eftersom grannen vittnade om att säljaren uttryckt oro för en nedgrävd oljetank som kunde rosta sönder.

Göteborgs tingsrätt mål T 3611-09 den 3 december 2010.



lördag 20 november 2010

Direkt besittningsskydd, hyresrätt



Centralt till svensk hyres- och arrenderätt är "besittningsskydd". Hyresgästen och arrendatorn har som regel rätt att fortsätta hyra eller arrendera. Skyddet är dock utformat olika för bostäder och bostadsarrende än det är för hyresrätt för lokal och anläggningsarrende. Denna gång kollar vi läget för hyrning av bostäder och återkommer till hyresrätt lokal och arrende.

Bostadshyresgäster har direkt besiktningsskydd, vilket innebär att de har rätt till förlängning av hyresförhållandet. Det är inte sagt att de har rätt till samma villkor (hyrans storlek) i all evighet. Både fastighetsägaren och hyresgästen kan få till stånd villkorsändringar under vissa omständigheter. Men rätt till förlängning har de, förutom i framför allt följande scenario (några ytterligare mer udda undantag finns):

  1. Det gäller en andrahandsuthyrning som inte varat längre än 2 år

  2. Det gäller ett möblerat rum eller fritidslägenhet som inte varat mer än 9 månader

  3. Lägenheten är en del av hyresvärdens egen bostad

  4. hyresrätten är förverkad

  5. hyresgästen missköter sina förpliktelser enligt hyreskontraktet

  6. Huset skall rivas

  7. Huset skall undergå större ombyggnader

  8. Lägenheten skall inte längre användas som bostad

  9. Lägenhet hyrs ut av en bostadsrättshavare som behöver återta lägenheten

söndag 7 november 2010

Byggfirmor: Know Your Customer!

Byggarbetsplatser vimlar ofta av folk och flera företag kan vara inblandade i projektet. Men när byggnadställningen är nere och sopcontainrarna är bortkörda kan en besvärande osäkerhet uppstå kring vem som skall betala Din faktura. Om inte Dina papper är i ordning, i alla fall. Det var slutsatsen från hovrättens dom förra månaden. Entreprenadsföretaget NVS gick på pumpan i rättsprocessen och fick inte ut de 231.825 kronor som företaget hade fakturerat. NVS fick i stället ersätta motpartens rättegångskostnader med drygt 400.000 kronor.

Det hela började när en fastighetsägaren Johan skulle beställa en större renovering av huset. Johan anlitade Hansen för hjälp med renoveringen. Det var oklart om Hansen var generalentreprenör eller "bara" projektledare. Johan flydde till varmare bredgrader under tid då renoveringen pågick. Johan bad Hansens kollega att se till att alla byggfirmor fick betalt så att projektet inte skulle försenas. NVS lämnade en offert till Hansen. Hansen accepterade muntligt (obs: get it in writing!). Hansen menade att han klargjorde för NVS att Johan var beställaren. NVS menade att Hansen var generalentreprenören och att NVS var underentreprenören. NVS menade alltså att de hade en deal med Hansen och att Hansen var skyldig att betala NVS faktura. Utredningen i målet visade dock att NVS hade skickat ett antal fakturor utställda på Johan, vilket hovrätten ansåg var avgörande. Med andra ord, NVS visste att Johan (inte Hansen) var beställaren. NVS hade alltså stämt fel part. Ett skriftligt avtal som uppgav parternas namn och helst även org nr eller pers nr hade räckt för att vända en 400.000 kronors förlust till en 231.825 kronor vinst för NVS.

onsdag 21 juli 2010

Slarvig hantverkare, men oklart om rätt till ersättning

En hantverkare skulle renovera makarnas villa i Tullinge. Entreprenaden blev slarvigt utfört och kraftigt försenad. Makarna hävde därför den del av entreprenaden som återstod att göra. Stockholms tingsrätt var övertygad om att tjänsten utfördes med en mängd fel och brister samt att hantverkaren ansvarade för förseningen. Tingsrätten fann därför att makarna hade rätt att häva. Det slutade ändå olyckligt för paret eftersom tingsrätten inte tyckte att de hade rätt till ersättning för den del av entreprenaden som ännu inte hade utförts. Hantverkaren hade inte fakturerat för den del som återstod att göra och det verkar som om tingsrätten därför utgick ifrån att makarna inte har någon rätt till ersättning för denna del av entreprenaden.

Tingsrätten tyckte (felaktligen, se nedan) allstå inte att makarna hade rätt till ersättning för kostnader som skulle uppkomma för att färdigställa arbetet. Visserligen hade makarna rätt till ersättning för den skada som uppkom på grund av hantverkarens utförda arbete, men det var oklart hur mycket av makarnas krav 1,6 mkr avsåg just brister i utfört arbete. Det framgick av makarnas bevis att delar av kravet avsåg färdigställandet av det som inte hade utförts och enligt tingsrätten hade de inte rätt till ersättning för dessa åtgärder. Tingsrätten uppskattade därför storleken på makarnas skada och kom fram till ett belopp om 200.000 kronor. Eftersom detta understeg makarnas krav med så pass mycket, sade tingsrätten att makarna skall ersätta hantverkaren för 2/3 av dennes rättegångskostnader, totalt 165.000 kronor. Paret överklagade, men hovrätten tyckte inte att det fanns anledning att pröva målet på nytt.

Stackars par. Det är inte lätt att vara beställare nuförtiden. Men hjälp kan vara på väg. Högsta domstolen har nu beordrat Svea hovrätt att ta upp målet till prövning. Högsta domstolens beslut är något kryptiskt men beslutet hänvisar till konsumenttjänstlag § 23 andra stycket. Nämnda lagrum säger att om konsumenten häver uppdraget beträffande den del som ännu inte är utfört har näringsidkaren rätt till ersättning för hela arbetet med "avdrag för vad det kostar konsumenten att få den återstående delen utförd." Kostnader för att färdigställa arbetet är med andra ord mer intressant än tingsrätten och hovrätten trodde. Det kommer att bli intressant att läsa hovrättens avgörande.

Högsta Domstolen, mål Ö 4553-09, den 8 juli 2010

fredag 16 juli 2010

Besiktningsklausuler

Köpare av fast egendom har goda skäl att undersöka huset före köpet. De ansvarar nämligen för upptäckbara fel. Det är därför det sägs att köparen har en undersökningsplikt. I princip sker besiktningen före parterna skriver under ett köpekontrakt. I många fall är tågordningen dock den omvända, d.v.s. parterna skriver under köpekontraktet och huset därefter besiktigas. Denna ordning fungerar så länge köpekontraktet innehåller en s.k. besiktningsklausul som säger att köparen har möjlighet att besiktiga huset och hoppar av köpet under vissa förutsättningar. En sådan klausul kallas för återgångsklausul eftersom en part kan begära att köpet återgår. Eftersom de flesta husköp görs med hjälp av fastighetsmäklare är det ofta mäklaren som formulerar besiktningsklausulen. Praxis visar att besiktningsklausuler är synnerligen svåra för mäklarna att formulera. Felen brukar handla om oklara regler för när klausulen är tillämplig. Några av de vanligaste misstagen vid upprättande av besiktningsklausulerna beskrivs nedan.

Säljaren vill ofta begränsa köparens rätt att hoppa av till fall där brister av en viss dignitet. Med andra ord, vill säljaren inte släppa köparen p.g.a. bagateller. Mäklaren använder sig då i många fall av ord som "allvarliga" fel, t ex vid allvarliga fel har köparen rätt att bla bla bla. Slarvig skrivning! Vem avgör om felet är "allvarligt"? Det enda givet är att köparen kommer att tycka att felet är allvarligt medan säljaren givetvis kommer att anse att det är en bagatell. En annan typisk brist i besiktningsklausuler är att sätta ett belopp på triggern, t ex fel som kostar mer än X.XXX kronor att åtgärda ger köparen rätt att hoppa av. Hallå där! Vem sätter prislappet på felet? Är priset beloppsgränsen inkl eller ex moms? En annan klassiker är att skriva att köparens rätt att hoppa av inte gäller för upptäckbara fel. Som Dr. Phil säger: what are they thinking!!?? Det enda som kommer att upptäckas vid en besiktning är just upptäckbara fel! Och det är för övrigt bara upptäckbara fel som är köparens ansvar. Dolda fel som dyker upp efter tillträdet är säljarens ansvar. Andra typiska problem med besiktningsklausuler är att skriva in omöjliga tidsfrister som t ex köparen har till den 15:e att besiktiga huset och eventuell begäran om återgång skall ske senast den 16:e med kopia av besiktningsprotokollet. Hur många besiktningsmän spottar ut protokollet inom 24 timmar?

Besiktningsklausuler, som i stort sett alla bestämmelser i ett avtal, behöver skrivas med omsorg. Författaren behöver helt enkelt vrida och vända på vartenda ord och grunna på eventuella mistolkningar och kontrollera att det fungerar även under eventuella strider mellan parter.

tisdag 13 juli 2010

Fastighetsförvaltaren var behörig att betala entreprenören

Fastighetsägaren hade ett avtal om fullständig förvaltning med ett förvaltningsbolag. När en stor renovering och ombyggnad genomfördes i byggnaden uppkom frågor kring förvaltningsbolagets roll och behörighet. Förvaltningsbolaget hade inhämtat offert från en entreprenör om att utför arbetet till ett fast pris. Entreprenaden kostade emellertid till slut drygt 1,9 mkr mer är beräknat pga tilläggsarbeten. Förvaltningsbolaget betalade entreprenören, inklusive ersättning för tilläggsarbetena. Fastighetsägaren gick i taket när denne fick klart för sig vad projektet till slut kostade.
Fastighetsägaren menade att förvaltningsbolaget hade åtagit sig att själv utför arbetet, låt vara med hjälp av underentreprenörer. Eftersom fastighetsägaren inte hade beställt eller godkänt tilläggsarbetena skulle inte fastighetsägaren behöva betala för dem, sade fastighetsägaren. Tingsrätten gick på fastighetsägarens linje och fann att förvaltningsbolaget inte enbart var förvaltaren utan även agerade som entreprenören. Förvaltingsbolaget/entreprenören hade åtagit sig att utför arbetet till ett fast pris och någon rätt till ersättning för tilläggsarbete fanns inte i detta fall, sade tingsrätten.

Hovrätten var dock av en annan uppfattning och ändrade tingsrättens dom. Det fanns inget skriftligt entreprenadavtal och endast uppgifter om samtal mellan fastighetsägaren och företrädare för förvaltningsbolaget. Men förvaltningsbolagets företrädare sade att de enbart agerade som budbärare mellan det företag som faktiskt gjorde arbetet och fastighetsägaren. Det var alltså oklart vilket bolag var entreprenören och eftersom fastighetsägaren hade bördan att bevisa sitt påstående om att det var förvaltningsbolaget som var entreprenören, tappade fastighetsägaren denna poäng.

Nästa fråga för hovrätten blev om förvaltningsbolaget hade rätt att lyfta pengar från fastighetsägaren konto och betala byggfirman. Ja, svarade hovrätten. Avtalet angående förvaltningen innehöll en bestämmelse om att förvaltningsbolaget hade rätt att ”ombesörja planering, upphandling samt kontroll av förbättrings- och underhållsarbeten av större omfattning.” Hovrätten ansåg att med rätten att beställa och godkänna arbete å fastighetsägarens vägnar följer behörighet att betalar för dessa arbeten med fastighetsägarens pengar. Hovrätten betonade att fastighetsägaren fick löpande information om projektet och borde därför ha känt till tilläggsarbetena. Eftersom fastighetsägaren inte protesterade ansågs denne att ha godkänt tilläggsarbeten.

Några lärdomar från målet. OK, köper man en liter mjölk från snabbköpet, behöver man inte upprätta ett skriftligt kontrakt. Beställer man entreprenadarbete för mer än en miljon kronor, bör man upprätta ett skriftligt kontrakt. Då vet man i vart fall vilken part man gör affären med. En lärdom för världens förvaltningsbolag är att inhämta huvudmannens (dvs fastighetsbolagets) samtycke till större transaktioner som avtal och betalningar. Då behöver man inte genomlida ca fem år av osäkerhet medan rättsprocessen pågår.

Svea hovrätt, mål T 5568-09, den 22 juni 2010.

söndag 4 juli 2010

Besiktningsmannen var inte certifierad

Det är inte lätt att vara besiktningsman. Inte nog med att det kan stå besiktningsmannen dyrt att missa eventuella fel i huset vid besiktningen. Nytt avgörande från Svea hovrätt visar att det även kan kosta att upptäcka befintliga fel.

I målet hade käranden köpt ett hus i Vaxholm. Köpekontraktet innehöll en s.k. besiktningsklausul med innebörd att köparen hade rätt att senast vid ett visst angivet datum "låta besiktiga fastigheten med certifierad besiktningsman" (kursivering min). Om besiktningsmannen anmärkte på fukt- eller mögelskador såväl som konstruktions- material- eller utförandefel med beräknad åtgärdskostnad överstigande 70.000 kronor hade köparen rätt att begära återgång av köpet.

Besiktningsklausuler förekommer i många köpekontrakt och kan hänföras till köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. Säljaren svarar som regel för dolda fel medan köparen svarar för upptäckbara fel. Det allra bästa är att besiktiga huset före köpet men om det inte går bör köparen i vart fall skriva in en rätt för att undersöka huset inom en viss tid efter köpet. Mycket kan sägas om den aktuella besiktningsklausulen i detta fall, jag återkommer till besiktningsklausuler vid ett senare inlägg. Fokus för dagen är hur denna klausul drabbade besiktningsmannen.

Köpekontraktet bilades till besiktningsmannens uppdragsavtal så det var klart att han hade tillgång till besiktningsklausulens utformning. Han påbörjade besiktningen och redan efter några timmar föreslog han för köparen att en utvidgad teknisk undersökning borde göras. I samband med denna information kom det fram att han inte var certifierad.

Eftersom besiktningsmannen inte var certifierad, hade köparen inte rätt enligt besiktningsklausulen att åberopa besiktningsmannens yttrande. Köparen gick därför miste om sin rätt till att begära återgång.

Besiktningsmannen stämnde köparen och begärde ersättning för sin besiktning. Hovrätten fann dock att besiktningsmannen brast i sin upplysningsplikt och besiktningsmannen förlorade därför målet. Visserligen är konsumenttjäntstlagen inte tillämplig på konsulttjänster (som t ex besiktningar), men kunde ändå tjäna som vägledning, ansåg hovrätten. Enligt konsumenttjänstlagen skall näringsidkaren informera konsumenten om förhållanden om tjänstens beskaffenhet som är av betydelse för konsumenten. Här borde besiktningsmannen ha insett att hans yttrande var mer eller mindre värdelös för köparen (uppdragsgivaren) eftersom endast yttranden från en certifierad besiktningsman skulle kunde åberopas vid fel i fastighet.

Svea hovrätt mål T 5334-09, dom den 10 juni 2010

söndag 20 juni 2010

Bristande förutsättningar för asfaltsläggning gav NCC rätt till tidsförlängning

Oil and water don't mix säger man i mitt hemland USA. Efter ett färskt avgörande från Svea hovrätt kan vi konstatera att det inte heller går att blanda vatten med den cementstabiliserande asfaltsbeläggningen Viacomsim. En annan, viktig slutsats från domen är vikten att kontrollera att förhållandena på byggplatsen motsvarar entreprenörens uttalade förutsättningar för arbetet. I målet hade NCC fått i uppdrag att lägga ett asfalterat golv i bland annat en lagerhall. Enligt NCC:s anbud skulle arbetet utföras inomhus. Detta var en förutsättning för arbetet eftersom den golvbeläggning som avsågs att använda fick inte utsättas för vattenintrång. När det var dags för NCC att påbörja sitt arbete hade taket i lagerhallen inte blivit färdigställt. Eftersom bygget omfattade ett flertal olika underentreprenörer var det viktigt att de olika delarna framskred enligt tidsplanen. NCC fick därför påbörja golvläggningen trots att taket inte var färdigställt. Mot bakgrund av att arbetet utfördes i november, är det inte förvånande att nederbörd föll in i lagerhallen. Betydande brister i golvet uppstod. NCC fick åtgärda felen, vilket medförde förseningar med färdigställandet av golvet. NCC fakturerade huvudentreprenören, Flexhal, 2,4 mkr. Flexhal betalade inte alls till att börja med och sedan släppte ifrån sig en delbetalning på 625 tkr. En drygt vecka senare betalades ytterligare 967 tkr, men Flexhal höll inne 835 tkr. NCC hävde avtalet pga Flexhals dröjsmål med betalning.

Såväl tingsrätten som hovrätten konstaterade att Flexhal ansvarade för förseningen. Eftersom en förutsättning för NCC:s anbud var att arbetet skulle genomföras under tak, fick Flexhal stå för den tilläggstid som krävdes för att färdigställa arbetet. Eftersom NCC inte ansvarade för förseningen, hade NCC rätt att fakturera för utfört arbete. Även om Flexhal hade rätt att hålla inne en del av summan, höll Flexhal inne ett belopp som översteg vad som var rimligt. Att inte reglera NCC:s krav i rätt tid och underlåtenhet att betala trots påminnelser utgör ett väsentligt avtalsbrott. NCC hade därför rätt att häva avtalet.

Svea hovrätt, mål T 10363-08, dom den 1 juni 2010

onsdag 2 juni 2010

Förseningen kostade 2,5 mkr

NCC åtog sig utför ett tillbyggnadsarbeten på ett sportcenter i Umeå. Arbetet skulle vara klart den 31 januari 2007. Entreprenaden godkändes vid slutbesiktning den 20 april 2007, dvs drygt 11 veckor för sent. Enligt avtalet skulle NCC betala vite (vilket kan ses som en avtalad avgift) motsvarande en procent av kontraktsumma för varje påbörjad vecka av försening. Beställaren stämde NCC och krävde 6 mkr.

NCC menade att förseningen berodde på beställaren och vädret och/eller att parterna var överens om en senareläggning av projektet. NCC hade delvis rätt. Beställaren hade tillhandahållit ritningar som visade sig felaktiga. Under arbetet upptäckte NCC elledningar som inte hade funnits på ritningar och dök således upp som en överaskning. Elledningarna behövde grävas längre ner, vilket orsakade en viss fördröjning. Ytterligare ett fel fanns med i beställarens underlag. En fjärrvärmelednings placering var felaktigt angiven i underlaget, vilket NCC upptäckte när bolaget sågade av fjärrvärmeledningen. Dessa två förseningar berodde på beställaren och NCC hade därför rätt till viss förlängning. Även osedvanligt väderleksförhållanden kan föranleda förseningar. Parterna var överens om extremt väderlek inträffade och att en viss försening kunde rättfärdigas.

NCC hade rätt till en viss förlängning av entreprenadtiden, men inte 11 veckor. Tingsrätten fann att 4 veckor var en skälig förlängning. Beställaren hade därför rätt till vite motsvarande 5 veckors försening, vilket motsvarade 2,5 mkr. Eftersom beställaren hade stämt för hela 6 mkr, ansåg tingsrätten att resultatet var mer eller mindre oavgjort och beslutade att parterna skall stå för sina egna rättegångskostnader.

Umeå tingsrätt, mål T 1419-08, den 15 mars 2010.

lördag 1 maj 2010

Vem tillvaratar bostadsrättsföreningens intressen?

Entreprenadskontrakt brukar förhandlas fram efter s.k. arms length förhandlingar där beställaren och byggaren tillvaratar deras respektive intressen. Även om parterna sällan är jämnstarka och kontraktets innehåll påverkas av marknadsförhållanden kan den ene parten inte diktera villkoren för entreprenaden. Ett avtal förutsätter att båda parter är överens om villkoren. Uppförande av bostadshus åt bostadsrättsföreningar avviker dock ibland från detta sedvanliga mönster med balanserade avtalsförhandlingar. Sådana entreprenadsarbeten utförs i många fall av ett byggbolag som uppträder på båda sidor av förhandlingsbordet. Ett vanligt scenario är att byggbolag köper en obebyggd fastighet och säljer den till en nybildad bostadsrättsförening ("Brf"). Byggbolag tecknar sedan ett entreprenadkontrakt med Brf för uppförandet av husen. Brf:s styrelse består vanligtvis, i vart fall inledningsvis, av byggbolagets representanter. Inledningsvis är det alltså entreprenadbolaget som i praktiken kontrollerar såväl beställaren och byggbolaget. Vilket intresse väger tyngst tror Ni? Att maximera vinsten för byggbolaget eller minimera byggkostnaderna för brf? Det finns i och för sig vissa bestämmelser som i teori skulle kunna skydda brf. Brf:s ekonomiska plan måste granskas av två opartiska kontrollanter och villkoren för entreprenaden beaktas i planen. Förändringar i entreprenadsarbetena kan dock inträffa efter registreringen av den ekonomiska planen och föranleda ändringar till brf:s nackdel. Brf:s styrelseledamöter får dock inte handlägga frågor där de är jäviga. De borde därför inte kunna fatta beslut som gynnar byggbolaget på ett otillbörligt sätt. Men vad händer om samtliga styrelseledamöter handlar jävigt (vilket förekommer vid dessa typ av byggprojekt)? Vem skulle agera om de jäviga ledamöterna trots restriktion handlägger frågor i styrelserummet till brf:s nackdel? Vid detta skede finns få, eller i vissa fall inga, "externa" köpare av bostadsrätterna, och dessa utgår som regel utifrån att byggbolaget är experterna på området och vet vad som är bäst för brf. Det vore bättre om byggbolagen redan från början verkar för att brf:s styrelsen består av externa, opartiska personer som besitter den kompetens som behövs för att tillvarata brf:s intressen vid detta kritiska stadium i brf:s liv.

Vad tycker byggbolagen om mitt förslag? Har läsarna egna erfarenheter med detta problematik? Låt höra!

söndag 11 april 2010

Funktionsansvar eller utförandeansvar?

Vid de flesta avtalsförhållandena är det viktigt att klargöra vem som ansvarar för vad. Annars kommer oklarheten att leda till tvist. Trots välutarbetade standardavtal inom entreprenadbranschen är det just ansvarsfördelningen mellan beställaren och entreprenören som är en återkommande källa för tvist. Detta framgår tydligt av ett färskt avgörande från Högsta domstolen som härör från en entreprenad i Luleå som slutbesiktigades 1976 (!). Byggföretaget åtog sig att uppföra 219 bostadshus. Det visade sig att takkupornas konstruktion var bristfällig. Den bristfälliga konstruktionen orsakade fuktproblem i cirka hälften av husen.

Beställaren hävdade att byggföretaget hade åtagit sig en totalentreprenad, vilket för med sig ett funktionsansvar. Ett ansvar att konstruktionen är ändamålsenlig och fungerar som det skall fungera. Byggföretaget menade däremot att de hade åtagit sig en generalentreprenad, vilket för med sig ett utförandeansvar, dvs ett ansvar att utföra byggnationen i enlighet med kontraktshandlingar. Vidare svarade byggföretaget att utförandeansvaret inte innebär något ansvar för att konstruktionen är ändamålsenlig och funktionell.

Det framgår av entreprenadsbranschens standardavtal att den part som tillhandahåller handlingar och däri angivna konstruktioner ansvarar för att dessa är riktiga. Det var ostridigt att byggfirman tillhandahöll konstruktionsritningen avseende takkuporna. Hovrätten ansåg dock att "riktigt" i standardavtalets bemärkelse innebär endast att mått, specifikationer och andra liknande uppgifter är korrekta, men inte nödvändigtvis att konstruktionerna är lämpliga. Högsta domstolen slår nu hovrätten på fingrarna och fastställer att standaravtalets bestämmelse medför ett strikt ansvar för den som tillhandahåller handlingar att handlingarna och konstruktionerna inte enbart är korrekta utan även att de är lämpliga, dvs att de leder till en ändamålsenlig funktion. Det står parterna fritt att avtala om en annan ansvarsfördelning, men så hade inte skett i detta fall. The moral of the story, är således att vara noga med att förtydliga vem som ansvarar för konstruktionens lämplighet.


Högsta domstolen dom meddelad den 6 april 2010, Mål nr T 5042-06

lördag 3 april 2010

Håll koll på preskriptionsfrister!



"Preskriptionsfrist" är juridiskt språkbruk för deadline. Det kan vara dyrt att missa en deadline. Det fick en entreprenör erfara då bolaget missade deadline och gick misste om ersättning om drygt 4,2 mkr från sitt försäkringsbolag. Entreprenören hade åtagit sig ett uppdrag att installera ett ventilationssystem med kyla. Entreprenören tänkte dock lite fel och konstruerade ett system som inte höll måttet. Entreprenören fick betala skadestånd till kunden för konstruktionsfelet. Entreprenören hade dock en ansvarsförsäkring som täckte konstruktionsfel och utgick därför att försäkringsbolaget skulle utge ersättning till entreprenören. Entreprenören anmälde skadan till försäkringsbolaget strax efter felet uppdagades under hösten 2001. En anmälan till försäkringsbolaget räcker dock inte för att stoppa preskriptionsklockan i detta sammanhang. Enligt försäkringsavtalslagen måste talan mot försäkringsbolaget väckas inom tre år från det att den försäkrade fick kännedom om att fordringen mot försäkringsbolaget kunde göras gällande. Entreprenören kände till anspråket redan under september 2001 men väntade till november 2004 att väcka talan. Detta var för sent.
Svea hovrätt, mål T 8062-08, meddelad den 12 mars 2010

söndag 14 mars 2010

Underleverantören siktade på fel part, gick på pumpen


Entreprenader utförs som regel av flera leverantörer och fackmän. Om det blir tvist om t ex ersättning är det inte alltid lätt att veta vem som skall betala. Det fick stackars Johan erfara under en rättsprocess som nyligen avgjordes av hovrätten. Olof hade anlitat byggaren Magnus för att uppföra ett garage på Olofs fastighet. Entreprenaden var en s.k. totalentreprenad, vilket innebär att beställaren, Olof i detta fall, träffar ett avtal med en enda näringsidkare- generalentreprenören, Magnus i detta fall. Generalentreprenören träffar sedan avtal med de underleverantörer som behövs för arbetet. Magnus i detta fall anlitade Johan för att utföra en del av den totalentreprenaden. Som brukligt är inträffade diverse ändrings- och tilläggs arbeten. Johan utförde dessa tilläggs arbeten i enlighet med Olofs anvisningar och fakturerade Olof drygt 40.000 kronor för dessa tilläggs arbeten. När Olof vägrade att betala stämde Johan Olof. Johan hade viss framgång vid tingsrätten, men hovrätten hade en annan uppfattning. Enligt hovrätten ingick Johans arbete i totalentreprenaden. Avtalet om totalentreprenad var emellertid mellan Olof och Magnus. Om Johan utförde extraarbete (vilket inte var omtvistat i målet) var det Magnus, dvs den som hade ett avtal om totalentreprenad med Olof, som hade rätt att begära ersättning från Olof. Johan hade eventuellt rätt till ersättning från Magnus men ingen rätt att rikta något anspråk mot Olof. Så i stället för att få betalt för hans arbete fick Johan betala ersättning med hela 193.913 kr till Olof för dennes rättegångskostnader.
Hovrätten för Västra Sverige, den 5 februari 2010, mål T 1908-09

söndag 7 februari 2010

Altan kan vara bygglovspliktig




Regeringsrätten har ännu en gång funnit att husägaren kan behöva bygglov för att lägga till en altan på huset. Plan-och bygglagen säger att bygglov krävs för bl a "tillbyggnader". Vad som menas med "tillbyggnader" framgår dock inte av lagtexten och det har fallit på domstolar att ge vägledning för vilka åtgärder som utgör "tillbyggnader" och kräver således bygglov. Enligt praxis anses en altan vara en tillbyggnad om den ökar husets volym.
För att bedöma om husets volym har ökats har Regeringsrätten beaktat huvudaskligen tre förhållanden: hur hög är altanen? Är den försedd med väggar och tak? Är utrymmet under altanen täkt? I det aktuella fallet hade altanen en höjd över marken på mellan 1 och 2,4 meter. Altanen hade däremot inga väggar eller tak, men utrymmet under altanen var omgärdat av liggande bräder. Regeringsrätten ansåg därför att altanen ökade husets volym och var därför bygglovspliktig. Två rättsfall från 2009 där altanen bedömdes var lovpliktig handlade om altaner mellan 1,8 och 2 meter över marknivån där utrymmet under marknivån var iklätt med bräder. Ett tredje avgörande från 2009 handlade om en altan som saknade väggar och vars utrymme under altanen inte heller var iklätt men Regeringsrätten ändå fann att altanen var lovpliktig. I det fallet hade altanen dock en höjd på mer än 3 meter över marknivån.

Slutsatsen som kan dras är att altaner mycket väl kan vara bygglovspliktiga, i synnerhet om höjden överstiger 1 meter över marknivån och/eller utrymmet under altanen är inbyggd.

Regeringsrätten dom den 3 februari 2010, mål nr 1821-07

måndag 1 februari 2010

Garantitiden löpte från förlikning och inte slutbesiktning

När parter skriver under ett avtal utgår de som regel ifrån att de är överens om vad som står på pappret. Men som NCC nyligen erfarit kan även de enklaste formuleringarna dölja olika uppfattningar om avtalets innebörd. NCC hade utfört ett entreprenadarbete åt Embiron AB. Allmänna bestämmelser (AB 92) gällde för arbetet och dessa bestämmelser föreskriver bland annat en garantitid om två år från entreprenadens godkännande. En slutbesiktning genomfördes den 21 december 2004, men parterna var oense om entreprenaden var godkänd. NCC stämde sedan Embrion och begärde att tingsrätten skulle förklara att arbetet var godkänt (med verkan från den 21 december 2004) samt förplikta Embrion att betala 870.032 kronor. Embrion, å sin sida, begärde att NCC skulle förpliktas att utge 986.686 kr avseende kostnader för färdigställande av entreprenaden.

Rättsprocessen slutade i en förlkingen den 12 april 2007. Förlikningsavtalet föreskrev att entreprenadsarbete var godkänt. Avtalet innehöll även en punkt om att parternas mellanhavanden därmed var slutligt reglerade, med tillägget "kontraktsenliga garantiåtaganden kvarstår."

NCC:s uppfattning var att förlikningen innebar att entreprenaden godkändes vid slutbesiktningen den 21 december 2004, vilket skulle betyda att garantitiden löpte ut den 21 december 2006. Embrions uppfattning, däremot, var att godkännandet skedde när förlikningen träffades och att garantitiden löpte till och med den 12 april 2009. Embrion reklamerade några fel under 2007, vilket innebar att NCC:s ansvar för åtgärdande berodde på om garantitiden löpte till december 2006, som NCC hävdade, eller april 2009, som Embrion menade.

Tingsrätten köpte NCC:s tolkning, men hovrätten har nu ändrat tingsrättens dom och förklarade att Embrions tolkning är rimligare. Hovrätten zoomade in på tillägget att "kontraktsenliga garantiåtaganden kvarstår." Om garantitiden löpte ut den 21 december 2006, som NCC menade, varför skrev parterna något om "kontraktsenliga garantiåtaganden" i avtalet april 2007. Det makes no sense, menar hovrätten. Domstolens uppgift vid avtalstolkningen är att finna den tolkning som ter sig som rimligast, om inget talar för en annan tolkning.
Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 15 december 2009, mål T 737-09

onsdag 20 januari 2010

En hög med grus är fastighetstillbehör


Ett sätt att indela allt som finns omkring oss är att hänföra saker och ting till fast egendom eller lös egendom. Fast egendom är huvudsakligen jord, d.v.s. marken under fötterna. Allt annat är i princip lös egendom. Gränsdragningen kompliceras något eftersom vissa föremål som inte är jord utgör s.k. fastighetstillbehör och hamnar i kategorin fast egendom. Som regel har gemene man ingen anledning att fundera över gränsdragningen. Men stora pengar kan hänga på gränsdragningen vid fastighetsöverlåteler, som Örkelljunga kommun har erfarit.



Kommunen träffade ett avtal om fastighetsreglering med ett bolag, vilket innebar att en del av kommunens mark överfördes till bolaget. Bolaget betalade 88.000 kronor för marken. På den mark som överfördes till bolaget fanns en hög med grus. Gruset var tidigare en bergknalle, som sprängdes och krossades. Frågan var om gruset ingick i köpet. Gruset hade tydligen ett värde på 213.000 kronor, d.v.s. mer än dubbelt så mycket som bolaget betalade för marken.



Om inte parterna kommer överens om annat ingår fastighetstillbehör vid övergång av den tillhörande marken. Kommunen hävdade att gruset inte var fastighetstillbehör utan var lös egendom och ingick inte i övegången av marken. Kommunen påpekade att lagen föreskriver att trä och andra växter är fastighetstillbehör sålänge de står på rot, vilket enligt praxis innebär att fällda trä och växter inte längre är en del av fastigheten. Samma resonemang borde tillämpas på gruset, menade kommunen. Så länge det var en bergknalle, torde det kunna jämställas med på rot stående trä medan ett sprängt och krossat f.d. bergknalle torde kunna jämställas med fällda trä, ansåg kommunen.



Hovrätten fann däremot att gruset var fastighetstillbehör och tillhörde bolagets mark. Beträffande fällda trä och växter noterade hovrätten att gränsdragningen mellan på rot stående trä och fällda trä framgår av lagtexten och hovrätten var inte beredd att utsträcka resonemanget till andra föremål. Hovrätten påpekade att kommunens anspråk framställdes först nästan två år efter fastighetsregleringen. Kommunen hade inte heller markerat grushögen eller på något sätt skiljt grushögen från annat stenmaterial som hade sprängts men inte krossats. Eftersom gruset hade samlats direkt på marken skedde dessutom en viss sammanblandning med underliggande material. Sammanfattningsvis hade materialet inte avskiljts på ett sätt som ändrar materialets karaktär från fast egendom till lös egendom. Bolaget gjorde tydligen ett kanon klipp på köpet!


Hovrätten över Skåne och Blekinge, mål T 366-09, den 20 november 2009.

lördag 16 januari 2010

Bristfälligt depositionsavtal, mäklaren varnad


En del av mäklarens arbete går ut på att upprätta de handlingar som behövs för att genomföra överlåtelsen, som till exempel köpekontraktet och depositionsavtal. Även om mallar underlättar skrivarbetet är det ändå nödvändigt för mäklaren att överblicka hela transaktionen och anpassa avtalshandlingarna efter de aktuella förhållandena. Det har en mäklare i Stockholm erfarit, efter en misslyckad affär som kostade köparen drygt en halv million kronor.

Flera dagstidningar rapporterade under hösten om familjen som köpte en bostadsrätt i Stockholm och erlade en handpenning om 515.000 kronor. Handpenningen deponerades hos mäklaren i avvaktan på bostadsrättsföreningens beslut om köparens medlemskap i föreningen. Medlemskap beviljades den 30 mars och mäklaren överförde handpenningen till säljaren den 2 april. So far, so good. Problemmet var att handpenningen inte längre var tillgänglig för betalningen till banken och bostadsrätten var pantsatt för skulder som översteg resterande del av köpeskillingen. Detta innebar att även om köparen skulle erlägga slutlikviden direkt till panthavaren (banken), skulle bostadsrätten även fortsättningsvis vara belastad med pant för säljarens skulder. I praktiken innebär detta att köparen får betala drygt en halv million kronor extra för att förvärva och behålla bostadsrätten. Oavsett om köparen fullföljer köpet och kräver säljaren på skadestånd eller häver köpet och kräver återbetalningen av handpenningen ter det sig som osannolikt att säljaren har några pengar kvar att kunna betala köparen med.
Mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed, menar Fastighetsmäklarnämnden, som har meddelat en varning. Mäklaren har ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen att "verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas". Eftersom mäklaren kände till att handpenningen skulle behövas för att lösa de lån som belastade bostadsrätten, borde han ha verkat för en överenskommelse mellan parterna om att handpenningen skulle stanna kvar hos mäklaren ända till tillträdet i stället för överenskommelsen om att handpenningen övergår till säljaren när köparen beviljades medlemskap i föreningen.