En blogg från Högskolan i Borås

onsdag 20 januari 2010

En hög med grus är fastighetstillbehör


Ett sätt att indela allt som finns omkring oss är att hänföra saker och ting till fast egendom eller lös egendom. Fast egendom är huvudsakligen jord, d.v.s. marken under fötterna. Allt annat är i princip lös egendom. Gränsdragningen kompliceras något eftersom vissa föremål som inte är jord utgör s.k. fastighetstillbehör och hamnar i kategorin fast egendom. Som regel har gemene man ingen anledning att fundera över gränsdragningen. Men stora pengar kan hänga på gränsdragningen vid fastighetsöverlåteler, som Örkelljunga kommun har erfarit.



Kommunen träffade ett avtal om fastighetsreglering med ett bolag, vilket innebar att en del av kommunens mark överfördes till bolaget. Bolaget betalade 88.000 kronor för marken. På den mark som överfördes till bolaget fanns en hög med grus. Gruset var tidigare en bergknalle, som sprängdes och krossades. Frågan var om gruset ingick i köpet. Gruset hade tydligen ett värde på 213.000 kronor, d.v.s. mer än dubbelt så mycket som bolaget betalade för marken.



Om inte parterna kommer överens om annat ingår fastighetstillbehör vid övergång av den tillhörande marken. Kommunen hävdade att gruset inte var fastighetstillbehör utan var lös egendom och ingick inte i övegången av marken. Kommunen påpekade att lagen föreskriver att trä och andra växter är fastighetstillbehör sålänge de står på rot, vilket enligt praxis innebär att fällda trä och växter inte längre är en del av fastigheten. Samma resonemang borde tillämpas på gruset, menade kommunen. Så länge det var en bergknalle, torde det kunna jämställas med på rot stående trä medan ett sprängt och krossat f.d. bergknalle torde kunna jämställas med fällda trä, ansåg kommunen.



Hovrätten fann däremot att gruset var fastighetstillbehör och tillhörde bolagets mark. Beträffande fällda trä och växter noterade hovrätten att gränsdragningen mellan på rot stående trä och fällda trä framgår av lagtexten och hovrätten var inte beredd att utsträcka resonemanget till andra föremål. Hovrätten påpekade att kommunens anspråk framställdes först nästan två år efter fastighetsregleringen. Kommunen hade inte heller markerat grushögen eller på något sätt skiljt grushögen från annat stenmaterial som hade sprängts men inte krossats. Eftersom gruset hade samlats direkt på marken skedde dessutom en viss sammanblandning med underliggande material. Sammanfattningsvis hade materialet inte avskiljts på ett sätt som ändrar materialets karaktär från fast egendom till lös egendom. Bolaget gjorde tydligen ett kanon klipp på köpet!


Hovrätten över Skåne och Blekinge, mål T 366-09, den 20 november 2009.

lördag 16 januari 2010

Bristfälligt depositionsavtal, mäklaren varnad


En del av mäklarens arbete går ut på att upprätta de handlingar som behövs för att genomföra överlåtelsen, som till exempel köpekontraktet och depositionsavtal. Även om mallar underlättar skrivarbetet är det ändå nödvändigt för mäklaren att överblicka hela transaktionen och anpassa avtalshandlingarna efter de aktuella förhållandena. Det har en mäklare i Stockholm erfarit, efter en misslyckad affär som kostade köparen drygt en halv million kronor.

Flera dagstidningar rapporterade under hösten om familjen som köpte en bostadsrätt i Stockholm och erlade en handpenning om 515.000 kronor. Handpenningen deponerades hos mäklaren i avvaktan på bostadsrättsföreningens beslut om köparens medlemskap i föreningen. Medlemskap beviljades den 30 mars och mäklaren överförde handpenningen till säljaren den 2 april. So far, so good. Problemmet var att handpenningen inte längre var tillgänglig för betalningen till banken och bostadsrätten var pantsatt för skulder som översteg resterande del av köpeskillingen. Detta innebar att även om köparen skulle erlägga slutlikviden direkt till panthavaren (banken), skulle bostadsrätten även fortsättningsvis vara belastad med pant för säljarens skulder. I praktiken innebär detta att köparen får betala drygt en halv million kronor extra för att förvärva och behålla bostadsrätten. Oavsett om köparen fullföljer köpet och kräver säljaren på skadestånd eller häver köpet och kräver återbetalningen av handpenningen ter det sig som osannolikt att säljaren har några pengar kvar att kunna betala köparen med.
Mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed, menar Fastighetsmäklarnämnden, som har meddelat en varning. Mäklaren har ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen att "verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas". Eftersom mäklaren kände till att handpenningen skulle behövas för att lösa de lån som belastade bostadsrätten, borde han ha verkat för en överenskommelse mellan parterna om att handpenningen skulle stanna kvar hos mäklaren ända till tillträdet i stället för överenskommelsen om att handpenningen övergår till säljaren när köparen beviljades medlemskap i föreningen.