En blogg från Högskolan i Borås

söndag 7 februari 2010

Altan kan vara bygglovspliktig




Regeringsrätten har ännu en gång funnit att husägaren kan behöva bygglov för att lägga till en altan på huset. Plan-och bygglagen säger att bygglov krävs för bl a "tillbyggnader". Vad som menas med "tillbyggnader" framgår dock inte av lagtexten och det har fallit på domstolar att ge vägledning för vilka åtgärder som utgör "tillbyggnader" och kräver således bygglov. Enligt praxis anses en altan vara en tillbyggnad om den ökar husets volym.
För att bedöma om husets volym har ökats har Regeringsrätten beaktat huvudaskligen tre förhållanden: hur hög är altanen? Är den försedd med väggar och tak? Är utrymmet under altanen täkt? I det aktuella fallet hade altanen en höjd över marken på mellan 1 och 2,4 meter. Altanen hade däremot inga väggar eller tak, men utrymmet under altanen var omgärdat av liggande bräder. Regeringsrätten ansåg därför att altanen ökade husets volym och var därför bygglovspliktig. Två rättsfall från 2009 där altanen bedömdes var lovpliktig handlade om altaner mellan 1,8 och 2 meter över marknivån där utrymmet under marknivån var iklätt med bräder. Ett tredje avgörande från 2009 handlade om en altan som saknade väggar och vars utrymme under altanen inte heller var iklätt men Regeringsrätten ändå fann att altanen var lovpliktig. I det fallet hade altanen dock en höjd på mer än 3 meter över marknivån.

Slutsatsen som kan dras är att altaner mycket väl kan vara bygglovspliktiga, i synnerhet om höjden överstiger 1 meter över marknivån och/eller utrymmet under altanen är inbyggd.

Regeringsrätten dom den 3 februari 2010, mål nr 1821-07

måndag 1 februari 2010

Garantitiden löpte från förlikning och inte slutbesiktning

När parter skriver under ett avtal utgår de som regel ifrån att de är överens om vad som står på pappret. Men som NCC nyligen erfarit kan även de enklaste formuleringarna dölja olika uppfattningar om avtalets innebörd. NCC hade utfört ett entreprenadarbete åt Embiron AB. Allmänna bestämmelser (AB 92) gällde för arbetet och dessa bestämmelser föreskriver bland annat en garantitid om två år från entreprenadens godkännande. En slutbesiktning genomfördes den 21 december 2004, men parterna var oense om entreprenaden var godkänd. NCC stämde sedan Embrion och begärde att tingsrätten skulle förklara att arbetet var godkänt (med verkan från den 21 december 2004) samt förplikta Embrion att betala 870.032 kronor. Embrion, å sin sida, begärde att NCC skulle förpliktas att utge 986.686 kr avseende kostnader för färdigställande av entreprenaden.

Rättsprocessen slutade i en förlkingen den 12 april 2007. Förlikningsavtalet föreskrev att entreprenadsarbete var godkänt. Avtalet innehöll även en punkt om att parternas mellanhavanden därmed var slutligt reglerade, med tillägget "kontraktsenliga garantiåtaganden kvarstår."

NCC:s uppfattning var att förlikningen innebar att entreprenaden godkändes vid slutbesiktningen den 21 december 2004, vilket skulle betyda att garantitiden löpte ut den 21 december 2006. Embrions uppfattning, däremot, var att godkännandet skedde när förlikningen träffades och att garantitiden löpte till och med den 12 april 2009. Embrion reklamerade några fel under 2007, vilket innebar att NCC:s ansvar för åtgärdande berodde på om garantitiden löpte till december 2006, som NCC hävdade, eller april 2009, som Embrion menade.

Tingsrätten köpte NCC:s tolkning, men hovrätten har nu ändrat tingsrättens dom och förklarade att Embrions tolkning är rimligare. Hovrätten zoomade in på tillägget att "kontraktsenliga garantiåtaganden kvarstår." Om garantitiden löpte ut den 21 december 2006, som NCC menade, varför skrev parterna något om "kontraktsenliga garantiåtaganden" i avtalet april 2007. Det makes no sense, menar hovrätten. Domstolens uppgift vid avtalstolkningen är att finna den tolkning som ter sig som rimligast, om inget talar för en annan tolkning.
Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 15 december 2009, mål T 737-09