En blogg från Högskolan i Borås

lördag 1 maj 2010

Vem tillvaratar bostadsrättsföreningens intressen?

Entreprenadskontrakt brukar förhandlas fram efter s.k. arms length förhandlingar där beställaren och byggaren tillvaratar deras respektive intressen. Även om parterna sällan är jämnstarka och kontraktets innehåll påverkas av marknadsförhållanden kan den ene parten inte diktera villkoren för entreprenaden. Ett avtal förutsätter att båda parter är överens om villkoren. Uppförande av bostadshus åt bostadsrättsföreningar avviker dock ibland från detta sedvanliga mönster med balanserade avtalsförhandlingar. Sådana entreprenadsarbeten utförs i många fall av ett byggbolag som uppträder på båda sidor av förhandlingsbordet. Ett vanligt scenario är att byggbolag köper en obebyggd fastighet och säljer den till en nybildad bostadsrättsförening ("Brf"). Byggbolag tecknar sedan ett entreprenadkontrakt med Brf för uppförandet av husen. Brf:s styrelse består vanligtvis, i vart fall inledningsvis, av byggbolagets representanter. Inledningsvis är det alltså entreprenadbolaget som i praktiken kontrollerar såväl beställaren och byggbolaget. Vilket intresse väger tyngst tror Ni? Att maximera vinsten för byggbolaget eller minimera byggkostnaderna för brf? Det finns i och för sig vissa bestämmelser som i teori skulle kunna skydda brf. Brf:s ekonomiska plan måste granskas av två opartiska kontrollanter och villkoren för entreprenaden beaktas i planen. Förändringar i entreprenadsarbetena kan dock inträffa efter registreringen av den ekonomiska planen och föranleda ändringar till brf:s nackdel. Brf:s styrelseledamöter får dock inte handlägga frågor där de är jäviga. De borde därför inte kunna fatta beslut som gynnar byggbolaget på ett otillbörligt sätt. Men vad händer om samtliga styrelseledamöter handlar jävigt (vilket förekommer vid dessa typ av byggprojekt)? Vem skulle agera om de jäviga ledamöterna trots restriktion handlägger frågor i styrelserummet till brf:s nackdel? Vid detta skede finns få, eller i vissa fall inga, "externa" köpare av bostadsrätterna, och dessa utgår som regel utifrån att byggbolaget är experterna på området och vet vad som är bäst för brf. Det vore bättre om byggbolagen redan från början verkar för att brf:s styrelsen består av externa, opartiska personer som besitter den kompetens som behövs för att tillvarata brf:s intressen vid detta kritiska stadium i brf:s liv.

Vad tycker byggbolagen om mitt förslag? Har läsarna egna erfarenheter med detta problematik? Låt höra!