En blogg från Högskolan i Borås

onsdag 21 juli 2010

Slarvig hantverkare, men oklart om rätt till ersättning

En hantverkare skulle renovera makarnas villa i Tullinge. Entreprenaden blev slarvigt utfört och kraftigt försenad. Makarna hävde därför den del av entreprenaden som återstod att göra. Stockholms tingsrätt var övertygad om att tjänsten utfördes med en mängd fel och brister samt att hantverkaren ansvarade för förseningen. Tingsrätten fann därför att makarna hade rätt att häva. Det slutade ändå olyckligt för paret eftersom tingsrätten inte tyckte att de hade rätt till ersättning för den del av entreprenaden som ännu inte hade utförts. Hantverkaren hade inte fakturerat för den del som återstod att göra och det verkar som om tingsrätten därför utgick ifrån att makarna inte har någon rätt till ersättning för denna del av entreprenaden.

Tingsrätten tyckte (felaktligen, se nedan) allstå inte att makarna hade rätt till ersättning för kostnader som skulle uppkomma för att färdigställa arbetet. Visserligen hade makarna rätt till ersättning för den skada som uppkom på grund av hantverkarens utförda arbete, men det var oklart hur mycket av makarnas krav 1,6 mkr avsåg just brister i utfört arbete. Det framgick av makarnas bevis att delar av kravet avsåg färdigställandet av det som inte hade utförts och enligt tingsrätten hade de inte rätt till ersättning för dessa åtgärder. Tingsrätten uppskattade därför storleken på makarnas skada och kom fram till ett belopp om 200.000 kronor. Eftersom detta understeg makarnas krav med så pass mycket, sade tingsrätten att makarna skall ersätta hantverkaren för 2/3 av dennes rättegångskostnader, totalt 165.000 kronor. Paret överklagade, men hovrätten tyckte inte att det fanns anledning att pröva målet på nytt.

Stackars par. Det är inte lätt att vara beställare nuförtiden. Men hjälp kan vara på väg. Högsta domstolen har nu beordrat Svea hovrätt att ta upp målet till prövning. Högsta domstolens beslut är något kryptiskt men beslutet hänvisar till konsumenttjänstlag § 23 andra stycket. Nämnda lagrum säger att om konsumenten häver uppdraget beträffande den del som ännu inte är utfört har näringsidkaren rätt till ersättning för hela arbetet med "avdrag för vad det kostar konsumenten att få den återstående delen utförd." Kostnader för att färdigställa arbetet är med andra ord mer intressant än tingsrätten och hovrätten trodde. Det kommer att bli intressant att läsa hovrättens avgörande.

Högsta Domstolen, mål Ö 4553-09, den 8 juli 2010

fredag 16 juli 2010

Besiktningsklausuler

Köpare av fast egendom har goda skäl att undersöka huset före köpet. De ansvarar nämligen för upptäckbara fel. Det är därför det sägs att köparen har en undersökningsplikt. I princip sker besiktningen före parterna skriver under ett köpekontrakt. I många fall är tågordningen dock den omvända, d.v.s. parterna skriver under köpekontraktet och huset därefter besiktigas. Denna ordning fungerar så länge köpekontraktet innehåller en s.k. besiktningsklausul som säger att köparen har möjlighet att besiktiga huset och hoppar av köpet under vissa förutsättningar. En sådan klausul kallas för återgångsklausul eftersom en part kan begära att köpet återgår. Eftersom de flesta husköp görs med hjälp av fastighetsmäklare är det ofta mäklaren som formulerar besiktningsklausulen. Praxis visar att besiktningsklausuler är synnerligen svåra för mäklarna att formulera. Felen brukar handla om oklara regler för när klausulen är tillämplig. Några av de vanligaste misstagen vid upprättande av besiktningsklausulerna beskrivs nedan.

Säljaren vill ofta begränsa köparens rätt att hoppa av till fall där brister av en viss dignitet. Med andra ord, vill säljaren inte släppa köparen p.g.a. bagateller. Mäklaren använder sig då i många fall av ord som "allvarliga" fel, t ex vid allvarliga fel har köparen rätt att bla bla bla. Slarvig skrivning! Vem avgör om felet är "allvarligt"? Det enda givet är att köparen kommer att tycka att felet är allvarligt medan säljaren givetvis kommer att anse att det är en bagatell. En annan typisk brist i besiktningsklausuler är att sätta ett belopp på triggern, t ex fel som kostar mer än X.XXX kronor att åtgärda ger köparen rätt att hoppa av. Hallå där! Vem sätter prislappet på felet? Är priset beloppsgränsen inkl eller ex moms? En annan klassiker är att skriva att köparens rätt att hoppa av inte gäller för upptäckbara fel. Som Dr. Phil säger: what are they thinking!!?? Det enda som kommer att upptäckas vid en besiktning är just upptäckbara fel! Och det är för övrigt bara upptäckbara fel som är köparens ansvar. Dolda fel som dyker upp efter tillträdet är säljarens ansvar. Andra typiska problem med besiktningsklausuler är att skriva in omöjliga tidsfrister som t ex köparen har till den 15:e att besiktiga huset och eventuell begäran om återgång skall ske senast den 16:e med kopia av besiktningsprotokollet. Hur många besiktningsmän spottar ut protokollet inom 24 timmar?

Besiktningsklausuler, som i stort sett alla bestämmelser i ett avtal, behöver skrivas med omsorg. Författaren behöver helt enkelt vrida och vända på vartenda ord och grunna på eventuella mistolkningar och kontrollera att det fungerar även under eventuella strider mellan parter.

tisdag 13 juli 2010

Fastighetsförvaltaren var behörig att betala entreprenören

Fastighetsägaren hade ett avtal om fullständig förvaltning med ett förvaltningsbolag. När en stor renovering och ombyggnad genomfördes i byggnaden uppkom frågor kring förvaltningsbolagets roll och behörighet. Förvaltningsbolaget hade inhämtat offert från en entreprenör om att utför arbetet till ett fast pris. Entreprenaden kostade emellertid till slut drygt 1,9 mkr mer är beräknat pga tilläggsarbeten. Förvaltningsbolaget betalade entreprenören, inklusive ersättning för tilläggsarbetena. Fastighetsägaren gick i taket när denne fick klart för sig vad projektet till slut kostade.
Fastighetsägaren menade att förvaltningsbolaget hade åtagit sig att själv utför arbetet, låt vara med hjälp av underentreprenörer. Eftersom fastighetsägaren inte hade beställt eller godkänt tilläggsarbetena skulle inte fastighetsägaren behöva betala för dem, sade fastighetsägaren. Tingsrätten gick på fastighetsägarens linje och fann att förvaltningsbolaget inte enbart var förvaltaren utan även agerade som entreprenören. Förvaltingsbolaget/entreprenören hade åtagit sig att utför arbetet till ett fast pris och någon rätt till ersättning för tilläggsarbete fanns inte i detta fall, sade tingsrätten.

Hovrätten var dock av en annan uppfattning och ändrade tingsrättens dom. Det fanns inget skriftligt entreprenadavtal och endast uppgifter om samtal mellan fastighetsägaren och företrädare för förvaltningsbolaget. Men förvaltningsbolagets företrädare sade att de enbart agerade som budbärare mellan det företag som faktiskt gjorde arbetet och fastighetsägaren. Det var alltså oklart vilket bolag var entreprenören och eftersom fastighetsägaren hade bördan att bevisa sitt påstående om att det var förvaltningsbolaget som var entreprenören, tappade fastighetsägaren denna poäng.

Nästa fråga för hovrätten blev om förvaltningsbolaget hade rätt att lyfta pengar från fastighetsägaren konto och betala byggfirman. Ja, svarade hovrätten. Avtalet angående förvaltningen innehöll en bestämmelse om att förvaltningsbolaget hade rätt att ”ombesörja planering, upphandling samt kontroll av förbättrings- och underhållsarbeten av större omfattning.” Hovrätten ansåg att med rätten att beställa och godkänna arbete å fastighetsägarens vägnar följer behörighet att betalar för dessa arbeten med fastighetsägarens pengar. Hovrätten betonade att fastighetsägaren fick löpande information om projektet och borde därför ha känt till tilläggsarbetena. Eftersom fastighetsägaren inte protesterade ansågs denne att ha godkänt tilläggsarbeten.

Några lärdomar från målet. OK, köper man en liter mjölk från snabbköpet, behöver man inte upprätta ett skriftligt kontrakt. Beställer man entreprenadarbete för mer än en miljon kronor, bör man upprätta ett skriftligt kontrakt. Då vet man i vart fall vilken part man gör affären med. En lärdom för världens förvaltningsbolag är att inhämta huvudmannens (dvs fastighetsbolagets) samtycke till större transaktioner som avtal och betalningar. Då behöver man inte genomlida ca fem år av osäkerhet medan rättsprocessen pågår.

Svea hovrätt, mål T 5568-09, den 22 juni 2010.

söndag 4 juli 2010

Besiktningsmannen var inte certifierad

Det är inte lätt att vara besiktningsman. Inte nog med att det kan stå besiktningsmannen dyrt att missa eventuella fel i huset vid besiktningen. Nytt avgörande från Svea hovrätt visar att det även kan kosta att upptäcka befintliga fel.

I målet hade käranden köpt ett hus i Vaxholm. Köpekontraktet innehöll en s.k. besiktningsklausul med innebörd att köparen hade rätt att senast vid ett visst angivet datum "låta besiktiga fastigheten med certifierad besiktningsman" (kursivering min). Om besiktningsmannen anmärkte på fukt- eller mögelskador såväl som konstruktions- material- eller utförandefel med beräknad åtgärdskostnad överstigande 70.000 kronor hade köparen rätt att begära återgång av köpet.

Besiktningsklausuler förekommer i många köpekontrakt och kan hänföras till köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. Säljaren svarar som regel för dolda fel medan köparen svarar för upptäckbara fel. Det allra bästa är att besiktiga huset före köpet men om det inte går bör köparen i vart fall skriva in en rätt för att undersöka huset inom en viss tid efter köpet. Mycket kan sägas om den aktuella besiktningsklausulen i detta fall, jag återkommer till besiktningsklausuler vid ett senare inlägg. Fokus för dagen är hur denna klausul drabbade besiktningsmannen.

Köpekontraktet bilades till besiktningsmannens uppdragsavtal så det var klart att han hade tillgång till besiktningsklausulens utformning. Han påbörjade besiktningen och redan efter några timmar föreslog han för köparen att en utvidgad teknisk undersökning borde göras. I samband med denna information kom det fram att han inte var certifierad.

Eftersom besiktningsmannen inte var certifierad, hade köparen inte rätt enligt besiktningsklausulen att åberopa besiktningsmannens yttrande. Köparen gick därför miste om sin rätt till att begära återgång.

Besiktningsmannen stämnde köparen och begärde ersättning för sin besiktning. Hovrätten fann dock att besiktningsmannen brast i sin upplysningsplikt och besiktningsmannen förlorade därför målet. Visserligen är konsumenttjäntstlagen inte tillämplig på konsulttjänster (som t ex besiktningar), men kunde ändå tjäna som vägledning, ansåg hovrätten. Enligt konsumenttjänstlagen skall näringsidkaren informera konsumenten om förhållanden om tjänstens beskaffenhet som är av betydelse för konsumenten. Här borde besiktningsmannen ha insett att hans yttrande var mer eller mindre värdelös för köparen (uppdragsgivaren) eftersom endast yttranden från en certifierad besiktningsman skulle kunde åberopas vid fel i fastighet.

Svea hovrätt mål T 5334-09, dom den 10 juni 2010