En blogg från Högskolan i Borås

lördag 20 november 2010

Direkt besittningsskydd, hyresrätt



Centralt till svensk hyres- och arrenderätt är "besittningsskydd". Hyresgästen och arrendatorn har som regel rätt att fortsätta hyra eller arrendera. Skyddet är dock utformat olika för bostäder och bostadsarrende än det är för hyresrätt för lokal och anläggningsarrende. Denna gång kollar vi läget för hyrning av bostäder och återkommer till hyresrätt lokal och arrende.

Bostadshyresgäster har direkt besiktningsskydd, vilket innebär att de har rätt till förlängning av hyresförhållandet. Det är inte sagt att de har rätt till samma villkor (hyrans storlek) i all evighet. Både fastighetsägaren och hyresgästen kan få till stånd villkorsändringar under vissa omständigheter. Men rätt till förlängning har de, förutom i framför allt följande scenario (några ytterligare mer udda undantag finns):

  1. Det gäller en andrahandsuthyrning som inte varat längre än 2 år

  2. Det gäller ett möblerat rum eller fritidslägenhet som inte varat mer än 9 månader

  3. Lägenheten är en del av hyresvärdens egen bostad

  4. hyresrätten är förverkad

  5. hyresgästen missköter sina förpliktelser enligt hyreskontraktet

  6. Huset skall rivas

  7. Huset skall undergå större ombyggnader

  8. Lägenheten skall inte längre användas som bostad

  9. Lägenhet hyrs ut av en bostadsrättshavare som behöver återta lägenheten

söndag 7 november 2010

Byggfirmor: Know Your Customer!

Byggarbetsplatser vimlar ofta av folk och flera företag kan vara inblandade i projektet. Men när byggnadställningen är nere och sopcontainrarna är bortkörda kan en besvärande osäkerhet uppstå kring vem som skall betala Din faktura. Om inte Dina papper är i ordning, i alla fall. Det var slutsatsen från hovrättens dom förra månaden. Entreprenadsföretaget NVS gick på pumpan i rättsprocessen och fick inte ut de 231.825 kronor som företaget hade fakturerat. NVS fick i stället ersätta motpartens rättegångskostnader med drygt 400.000 kronor.

Det hela började när en fastighetsägaren Johan skulle beställa en större renovering av huset. Johan anlitade Hansen för hjälp med renoveringen. Det var oklart om Hansen var generalentreprenör eller "bara" projektledare. Johan flydde till varmare bredgrader under tid då renoveringen pågick. Johan bad Hansens kollega att se till att alla byggfirmor fick betalt så att projektet inte skulle försenas. NVS lämnade en offert till Hansen. Hansen accepterade muntligt (obs: get it in writing!). Hansen menade att han klargjorde för NVS att Johan var beställaren. NVS menade att Hansen var generalentreprenören och att NVS var underentreprenören. NVS menade alltså att de hade en deal med Hansen och att Hansen var skyldig att betala NVS faktura. Utredningen i målet visade dock att NVS hade skickat ett antal fakturor utställda på Johan, vilket hovrätten ansåg var avgörande. Med andra ord, NVS visste att Johan (inte Hansen) var beställaren. NVS hade alltså stämt fel part. Ett skriftligt avtal som uppgav parternas namn och helst även org nr eller pers nr hade räckt för att vända en 400.000 kronors förlust till en 231.825 kronor vinst för NVS.