En blogg från Högskolan i Borås

söndag 12 december 2010

Den som väntar på något gott etc etc etc . . . .




. . . . gäller inte vid reklamation av dolt fel. Det fick köparna av en fastighet i Kristenehamn erfara efter hovrätten för Västra Sverige ogillade deras talan. Köparna tillträdde fastigheten i augusti 2005. Inlednignsvis bodde brodern till en av köparna i huset. Brodern var verksam inom byggnadsvård. Någon gång under hösten 2006 märkte brodern att målarfärgen på södersidan av huset hade lossnat. I februari 2007 besökte köparna fastigheten och tillsammans med brodern konstaterade att det var något fel med färgen men trodde att det skulle kunna åtgärdas genom ommålning. Mot slutet av våren 2007 förstod brodern att skadorna var mer omfattande än vad som kunde åtgärdas genom ommålning. Det var nämligen fel typ av färg som användes på det aktuella underlaget. Köparna reklamerade felet under sommaren 2007. För sent, säger hovrätten.

Ett fel skall reklameras inom skälig tid efter det att felet på ett påtagligt sätt framträder. Här hade felet framträtt redan under hösten 2006 och i vart fall februari 2007. Preskriptionsfristen började löpa alltså senast februari 2007. Även om omfattningen av problemmet blev känd under våren 2007 hade köparna några månader tidigare konstaterat att ett fel förelåg. Hur lång tid man har på sig för att reklamera varierar beroende på omständigheterna som till exempel köparens sakkunskap och eventuellt behov av expert hjälp för att utreda felet. Köparna i detta fall behövde inte vidta några åtgärder efter felet framträtt i februari 2007 för att uppnå den insikten som de redan under våren 2007 hade. De hade hela tiden tillgång till broderns sakkunskap. Att vänta nästan ett halvår att reklamera måste anses vara för lång tid, menar hovrätten.

Hovrätten för Västra Sverige, mål T 4348-09 den 6 december 2010

lördag 11 december 2010

Friskrvingsklausul höll inte



Säljaren ansvarar för dolda fel vid försäljning av fast egendom. Säljaren kan dock friskriva sig från det ansvaret, men friskrivningen behöver formuleras med omsorg. En formulering att fastigheten säljs "i befintligt skick" håller inte för det fall att dolda fel yppar sig efter tillträdet. Men även en välskriven friskrivningsklausul utformad efter alla konstens regler underkänns om säljaren kände till dolda fel. Dessa rättsprinciper är välkända och inte särskilt nya, men det är sällan att det går att bevisa att säljaren kände till vid kontraktskrivningen. Men en pratglad fastighetsägare och en granne med bra minne underlättar köparens bevisföring i denna del. Det fick gamle Hans erfara efter ett färskt avgörande från Göteborgs tingsrätt.

Ett par köpte Hans familjegård i Ed för 2 miljoner kronor. Köpekontraktet innehöll en friskrivningsklausul som i normala fall håller måttet. Det framgick av objektbeskrivningen och säljarens kommentarer att vatten hade trängt in i matkällaren för 10 år sedan efter ett mycket häftigt regn. Visserligen kunde man tolka dessa uppgifter som en varningssignal som skulle föranleda en närmare kontroll av dräneringen. Tingsrätten ansåg emellertid att dessa uppgifter utgjorde en utfästelse att källaryttervägens vattenintrång för 10 år sedan stod emot vattentrycket. Eftersom den bristfälliga dräneringen inte var upptäckbar ansågs det vara ett dolt fel. Tingsrätten gick sedan in på bedömningen av friskrivningsklausulens tillämpning. Grannen vittnade om att säljaren hade vid några tillfällen sagt att det var fuktigt i källaren och uttryckte oro för att dagvattenledningen kunde vara trasig. Tingsrätten fann att vattenintrång förekom i avsevärd omfattning samt att säljaren var medveten om det. Friskrivningsklausulen gälldes således inte.

Köparna upptäckte även en oljetank nedgrävd på fastigheten. Även detta ansågs vara ett dolt fel. Även här ansåg tingsrätten att säljaren kände till oljetanken eftersom grannen vittnade om att säljaren uttryckt oro för en nedgrävd oljetank som kunde rosta sönder.

Göteborgs tingsrätt mål T 3611-09 den 3 december 2010.