En blogg från Högskolan i Borås

söndag 12 februari 2012

Dold samäganderätt


Den som har lagfart till en fastighet eller står som bostadsrättshavaren i bostadsrättsföreningens medlemsförteckning anses som regel vara ensam ägaren till objektet. Men enligt rättspraxis kan "ägarens" make/maka/sambo äga del av objektet, trots att denne inte har lagfart eller medlemskap i brf. Denna rätt som inte syns i fastighetsregistret eller medlemsförteckningen kallas dold samäganderätt. Dold äganderätt kan endast uppkomma mellan makar eller sambor och endast om följande förutsättningar är uppfyllda:
1. Objektet köps för gemensamt bruk
2. Den "dolde" ägaren har skjutit till pengar (dock inte nödvändigvis hela köpeskilling)
3. Parternas avsikt var att äga objektet tillsammans
Under två scenario kan makens dolde samäganderätt vålla problem. Om parets förhållande tar slut och objektet är "ägarmakens" enskilda egendom, kan den dolde ägaren önska omvandla en dold samäganderätt till en öppen äganderätt. Annars riskerar han går miste om hans del i bostaden. Om parterna är överens, kan de upprätta ett överlåtelseavtal där det framgår att del av bostaden övergår till den dolde ägaren. Är paret inte överens, får den dolde ägaren väcka talan vid domstolen och hävdar bättre rätt till sin del av bostaden. Han får då bevisa att de tre rekvisiten för dold samäganderätt är uppfyllda.
Det andra scenariot där dold samäganderätt kan vålla problem är när den dolde ägaren är på obestånd. Dennes borgenärer kan i så fall ha ett intresse att komma åt bostaden, i vart fall värdet på den dolde ägarens andel. Vad som händer i sådana fall är att kronofogden förelägger borgenären att väcka talan mot den "öppna ägaren" (dvs gäldenärens make/maka/sambo) om gäldenärens bättre rätt till hälften av objektet. Om talan bifalls, omvandlas gäldenärens äganderätt från dold till öppen. För att vinna bifall, måste borgenärerna bevisa att förutsättningarna för dold samäganderätt är vid handen. Därefter kan borgenären mäta ut gäldenärens andel.
Om makarna/samborna vill skydda objektet från den enes borgenärer, får de se till att ovan 3 rekvisit inte föreligger. Eftersom paret oftast behöver objektet för gemensamt bruk och den köpande makan/sambon som regel behöver ett ekonomiskt bidrag från den andra makan/sambon, är det punkt nr 3 som paret kan påverka. Paret får med andra ord förtydliga att de inte avser ett gemensamt ägande. Ett sådant förtydligande kan lämpligen ske skriftligen. Den icke-ägarens ekonomiska bidrag torde i så fall betraktas som en gåva. Observera att gåvor under vissa omståndigheter kan återvinnas om givarmakan/sambon försätts i konkurs och att han/hon efter gåvan inte hade kvar utmätningsbar egendom som uppenbart motsvarade hans/hennes skulder.

onsdag 25 januari 2012

Ansvarstider vid småhusentreprenad


Uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus kallas för småhusentreprenad. Är beställaren konsument, regleras byggnationen av konstumenttjänstlag (KtjL). Parterna kan (och bör) även använda ABS 09, som är allmänna bestämmelser som Konsumentverket har arbetat fram tillsammans med representanter för byggindustrin. Huvudregeln enligt KtjL är att näringsidkarens arbete ska bedömas när arbetet är avslutat. Om felet visar sig vid ett senare tillfälle, får konsumenten som regel bevisa att felet i själva verket fanns redan när arbetet avslutades. Vid småhusentreprenad anses det att felet fanns redan när arbetet avslutades om felet visar sig inom två år från slutbesiktningen. För att slippa ansvaret måste entreprenören visa att felet beror på kunden (vanvård, onormalt slitage) eller olyckshändelse. Kunden behöver dock reklamera inom skälig tid.
Utgången av den 2-åriga garantifristen betyder dock inte att entreprenören inte längre ansvarar för eventuella fel. Entreprenörens felansvar löper hela 10 år efter entreprenadens godkännande. Men fr. o. m. år 3 t.o.m. år 10 måste kunden visa att felet fanns redan vid arbetets slut. Även här måste reklamation ske inom skälig tid.

söndag 15 januari 2012

Objektbeskrivningar och fastighetsköp

Köparen och säljaren vid fastighetsöverlåtelser skriver under ett flertal handlingar. Eftersom muntliga avtal om fastighetsöverlåtelser inte är bindande måste parterna i vart fall underteckna ett köpekontrakt. Om en fastighetsmäklaren medverkar vid marknadsföringen är det troligt att mäklarens objektbeskrivning bifogas kontraktet. Båda dessa handlingar innehåller uppgifter om fastigheten, men har de samma betydelse vid en senare tvist om fastighetens skick? Nej!
En uppgift om husets egenskaper som finns i kontraktet ska stämma överens med husets faktiska egenskaper. Man kan säga att säljaren garanterar att det som finns i kontraktet stämmer. Om så inte är fallet, föreligger ett kontraktsbrott. Om uppgiften förekommer i objektbeskrivningen, är det däremot inte givet att det utgör en garanti. Det är inte säkert att köparen skulle kunna begära en prisnedsättning eller skadestånd om uppgiften är felaktig. Det är först om köparen kan bevisa att uppgiften i objektbeskrivningen påverkade köparens beslut att köpa huset att uppgiften i objektbeskrivningen kan ses som en garanti. Domstolar lägger stor vikt på om uppgiften har diskuterats inför kontraktskrivningen. Om parterna (och eller mäklaren) har pratat om uppgiften, är det ett tecken på att uppgiften hade betydelse för köparen och då är det mer troligt att det ses som en garanti. Om uppgiften däremot inte har varit uppe för diskussion, är det mindre troligt att det kan antas ha påverkat köpet. I alla fall om det inte handlar om en uppgift som typiskt sett har betydelse för de flesta köparna.
Slutsat: Köparen bör läsa objektbeskrivningen noggrant. Uppgifter som finns i objektbeskrivningen som har betydelse för köparen bör tas upp för diskussion, eller ännu bättre, lyftas in i kontraktet.