En blogg från Högskolan i Borås

söndag 12 februari 2012

Dold samäganderätt


Den som har lagfart till en fastighet eller står som bostadsrättshavaren i bostadsrättsföreningens medlemsförteckning anses som regel vara ensam ägaren till objektet. Men enligt rättspraxis kan "ägarens" make/maka/sambo äga del av objektet, trots att denne inte har lagfart eller medlemskap i brf. Denna rätt som inte syns i fastighetsregistret eller medlemsförteckningen kallas dold samäganderätt. Dold äganderätt kan endast uppkomma mellan makar eller sambor och endast om följande förutsättningar är uppfyllda:
1. Objektet köps för gemensamt bruk
2. Den "dolde" ägaren har skjutit till pengar (dock inte nödvändigvis hela köpeskilling)
3. Parternas avsikt var att äga objektet tillsammans
Under två scenario kan makens dolde samäganderätt vålla problem. Om parets förhållande tar slut och objektet är "ägarmakens" enskilda egendom, kan den dolde ägaren önska omvandla en dold samäganderätt till en öppen äganderätt. Annars riskerar han går miste om hans del i bostaden. Om parterna är överens, kan de upprätta ett överlåtelseavtal där det framgår att del av bostaden övergår till den dolde ägaren. Är paret inte överens, får den dolde ägaren väcka talan vid domstolen och hävdar bättre rätt till sin del av bostaden. Han får då bevisa att de tre rekvisiten för dold samäganderätt är uppfyllda.
Det andra scenariot där dold samäganderätt kan vålla problem är när den dolde ägaren är på obestånd. Dennes borgenärer kan i så fall ha ett intresse att komma åt bostaden, i vart fall värdet på den dolde ägarens andel. Vad som händer i sådana fall är att kronofogden förelägger borgenären att väcka talan mot den "öppna ägaren" (dvs gäldenärens make/maka/sambo) om gäldenärens bättre rätt till hälften av objektet. Om talan bifalls, omvandlas gäldenärens äganderätt från dold till öppen. För att vinna bifall, måste borgenärerna bevisa att förutsättningarna för dold samäganderätt är vid handen. Därefter kan borgenären mäta ut gäldenärens andel.
Om makarna/samborna vill skydda objektet från den enes borgenärer, får de se till att ovan 3 rekvisit inte föreligger. Eftersom paret oftast behöver objektet för gemensamt bruk och den köpande makan/sambon som regel behöver ett ekonomiskt bidrag från den andra makan/sambon, är det punkt nr 3 som paret kan påverka. Paret får med andra ord förtydliga att de inte avser ett gemensamt ägande. Ett sådant förtydligande kan lämpligen ske skriftligen. Den icke-ägarens ekonomiska bidrag torde i så fall betraktas som en gåva. Observera att gåvor under vissa omståndigheter kan återvinnas om givarmakan/sambon försätts i konkurs och att han/hon efter gåvan inte hade kvar utmätningsbar egendom som uppenbart motsvarade hans/hennes skulder.

6 kommentarer:

  1. Hej Barney!
    Jättebra artikel, men jag förstår inte riktigt vad vi skall göra för att få ett dolt samägande?

    Tacksam för svar
    Anneli Bäckström

    SvaraRadera
  2. Vilka konsekvenser/orosmoment kan uppstå för den som har dold samäganderätt när den öppne/formella ägaren efter en separation köper ytterligare en bostadsrättslägenhet med lån och säkerhet/pantbrev i fastigheten som belastas med dold samäganderätt?

    SvaraRadera
  3. Hej och tack för en intressant fråga. Jag har inte tidigare haft anledning att utreda rättsförhållandet och hinner inte kolla upp det nu heller, men jag kan lämna mina spontana kommentarer. Möjligen gör banken ett godtrosförvärv av panträtten enligt JB 18 kap 2 §, men jag är osäker om bestämmelsen är tillämplig. Upplåtaren är visserligen inte rätt ägaren till hälften, men dennes bristande äganderätt betr den dolda delen inte beror på någon av de uppräknade omständigheterna. Den dolda ägaren skulle i så fall hävda rätt till hälften av likviden vid utmätningen.

    SvaraRadera
  4. Hej! Undrar hur det är när man belånar sitt gemensamma bostadshus och köper en stuga och bara den ena står på lagfarten? Hur blir det vid en ev. separation? Är det samäganderätt som gäller eftersom bägge står på lånen?

    SvaraRadera
  5. Barney.

    Kort fråga.

    Om en make påstår att han har dolt samägande i egendom som den andre maken säljer. Vad stämmer man på då? Det som trätt i dess ställe, eller är det det som finns vid brytpunkten?

    SvaraRadera
  6. Stäm den lagfarna maken för bättre rätt till hälften av fastigheten alt hälften av köpeskillingen.

    SvaraRadera