En blogg från Högskolan i Borås

tisdag 4 juli 2017

Klagorätt vid beslut om detaljplan

Alldeles nyligen avgjorde Högsta domstolen ett mål där en markägare överklagat en kommuns beslut om detaljplan, s.k. planbeslut. Markägaren menade att detaljplanen oundvikligen skulle komma att kompletteras med ytterligare ett planbeslut som då skulle komma att ta dennes mark i anspråk. Markägarens mark låg inte inom planområdet utan denne berördes endast indirekt genom eventuell fortsatt planläggningen. Frågan i målet var således om beslutet om detaljplan angick markägaren på ett sådant sätt att denne hade rätt att överklaga kommunens beslut därom.

Ett kommunalt planbeslut kan överklagas av ”den som beslutet angår” enligt Plan- och bygglagen med hänvisning till Förvaltningslagens 22 § om klagorätt. Med ”angår” menas någons rättsliga ställning eller ett av rättsordningen erkänt intresse för denne ska beaktas vid kommunens beslutsfattande. Även den som har ett beaktansvärt intresse av beslutets effekt kan undantagsvis ha klagorätt. Allmänt råder restriktivitet kring vilka som har rätt att överklaga (klagokretsen) ett beslut. Detta för att klagorätten ska vara förutsägbar men också för att överprövningen ska bli hanterbar.

Utgångspunkten för klagokretsen vid planbeslut utgörs av de som geografiskt tillhör det område som beslutet avser. Också ”nära grannskap” har klagorätt, även om de ligger utanför planområdet, när exempelvis bara en gata eller väg är det som skiljer områdena åt. Därutöver är det endast undantagsvis och utifrån en objektiv bedömning av beslutets effekt som klagorätt råder.  

Hur avgjorde då HD det i inledningen nämnda fallet? HD konstaterade att markägarens mark visserligen låg relativt nära området för beslutet men inte så nära att det därav angick denne. Men till beslutet fanns planer på ytterligare planbeslut för att fortsätta en väg. Fortsatt vägsträckning var planerad att gå över markägarens ägor.

Ett senare beslut om fortsatt väg ansågs av HD ha sådan anknytning till det överklagade planbeslutet att besluten ansåg ha ett ”oupplösligt samband”. Därmed ansågs markägaren ha klagorätt för att få sina intressen beaktade redan i och med det första planbeslutet. I annat fall skulle det allmännas intresse att få bygga klart vägen vid ett senare beslut om detaljplan starkt begränsa möjligheterna för markägaren att då få sina intressen beaktade.

Sammanfattningsvis är det alltså effekterna av ett planbeslut som ytterst avgör vem som har klagorätt. Därmed kan en markägare, också utanför planområdet, ha klagorätt på ett planbeslut som kan komma att inskränka dennes möjligheter tillgodose sina intressen vid senare kommunala beslut.

måndag 29 maj 2017

Säljarens ansvarig för radon på grund av objektshandling, ”korta fakta”, om husets byggnadssätt

Radon är en gas som finns naturligt och utsöndras när berggrund som innehåller uran vittrar. Så kallad blåbetong som också innehåller uran avger radon på liknande sätt. Blåbetongen slutade att tillverkas 1975 men användes ändå som byggnadsmaterial fram till omkring mitten på 80-talet. Att utsättas för höga halter radon innebär en risk för att utveckla lungcancer. 

En fastighetsköpare har en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för de fel som varit upptäckbara. En fastighetssäljare som aldrig gjort en radonmätning behöver principiellt inte ansvara för höga radonvärden utifall köparen efter köpet upptäcker att det finns ohälsosamma radonvärden i byggnaden. Eftersom radonutsöndring är känt samt att man numer tämligen enkelt kan undersöka vilka mängder radon som frigörs är utgångspunkten att höga radonvärden är köparens ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt.

Köparens undersökningsplikt kan reduceras genom utfästelser från säljaren. Garantier eller övriga otvetydiga besked utgör utfästelser som säljaren får stå för.

En köpare av en fastighet som inte gör en radonmätning trots att byggnaden är uppförd under tidsperioden då blåbetong var vanligt förekommande samt att säljarens energideklaration visade att ingen radonmätning hade gjorts tidigare står som utgångspunkt risken för eventuella höga värden av radon vid senare mätning.

Liknande omständigheterna har prövats i Svea hovrätt alldeles nyligen. Dock hölls säljaren ansvarig för felet, höga radonvärden, med anledning av en objektsbeskrivning som upprättats av säljaren innan överlåtelsen och som köparen tagit del av. Objektsbeskrivningen innehöll följande beskrivelse om byggnadssättet:
Grund: Platta på mark
Stomme: Trä
Bjälklag: Trä
Fasad: Puts på tegelstomme
 
Den kortfattade beskrivningen var visserligen inte direkt felaktig men indirekt då uppgifterna endast gällde för en viss del av huset. Ovanvåningen var bygg enligt angivet byggnadssätt men inte dess souterrängdel, där radon senare uppmätts. De i objektbeskrivningen intagna uppgifterna om byggnadssättet ansåg av Svea hovrätt vara jämförlig med en utfästelse. Uppgifterna hade således påverkat köparen på grund av dess otvetydiga utformning. Och köparen behövde därför inte undersöka husets radonvärden.

Objektshandlingen med rubriken ”korta fakta” om byggnadssättet ledde alltså till slutsatsen att uppgifterna är att ses som en utfästelse för vilken säljaren ansvarar. Detta trots att fastighetsköpare som utgångspunkt har en långtgående undersökningsplikt, ingen radonmätning tidigare hade gjorts samt att höga radonvärden är ett känt fel för byggnader från samma tid.

tisdag 11 april 2017

Överlåtelsebesiktningar

Att köpa hus är för de flesta av oss en stor ekonomisk investering, kanske den största under en livstid. Säljarens och köparens förpliktelser och rättigheter vid ett husköp regleras i jordabalken. Det viktigaste för köparen är undersökningsplikten som kortfattat innebär att köparen ansvarar för att noga undersöka fastigheten och står risken om något missas vid en sådan undersökning. En säljares ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt starkt begränsad och upplysnings­plikt för säljaren tillämpas endast vid särskilda omständigheter, något generellt ansvar för säljaren att upplysa om fel föreligger inte.

För den som inte anser sig ha den kunskap som krävs för att undersöka en fastighet bör anlita en besiktningsman för att utför en s.k. överlåtelsebesiktning. Även säljaren kan anlita en besiktningsman för att genomföra en besiktning. En överlåtelsebesiktning ändrar dock inte jordabalkens ”ansvarsfördelning”, alltså köparen ansvarar för upptäckbara fel och säljaren ansvarar för dolda fel. Men om besiktningsmannen missar ett upptäckbart fel, kan besiktningsmannen bli skadeståndsskyldig till köparen. Köparen bör noga granska villkoren för besiktningsmannens ansvar och vad besiktningen omfattar, men också vilket maximala belopp som ersätts i fall det visar sig att det ändå funnits fel i fastigheten. Det i branschen rådande är 15 prisbasbelopp (vilket 2017 motsvarar 672 000 kr).

Om säljaren redan ombesörjt en besiktning kan det som köpare tyckas onödigt och kostsamt att beställa en egen besiktning. Man kan då som köpare istället avtala om att överta den av säljaren beställda besiktningen. Ett sådant övertagande kan dock i längden bli väldigt kostsamt, som nedan beskrivna dom klargör.
 
Högsta domstolen (HD) har nyss avgjort ett fall där en köpare av en fastighet övertagit en av säljare beställda besiktning. Efter köpet visade det sig att besiktningsmannen varit vårdslös beträffande besiktningen.  Omkostnaderna på grund av felen uppgick till nästan 2 miljoner. Frågan i målet var huruvida besiktningsföretaget ansvar skulle begränsas till de avtalade villkoret om 15 prisbasbelopp trots att besiktningsmannen ansetts vara vårdslös.

Vid avtal om husbesiktningar tillämpas inte konsumenttjänstlagen. Istället är avtalslagen tillämplig. Ett avtal kan förklaras ogiltigt i sin helhet eller kan jämkas om innehållet är oskäligt.

I det nyss nämnda avgörandet ansågs besiktningsmannen visserligen varit vårdslös, i och med de fel han missat, men inte så pass vårdslös att avtalet kunde förklaras ogiltigt. Det fanns inte heller tillräckliga skäl för att ändra på ansvarsbegränsningen. HD förklarade bl.a. att en köpare som övertar en säljares beställda besiktning ska anses ha säljarens vetskap om fastigheten. Köparen kliver helt enkelt in i säljarens skor. Eftersom uppdraget beställdes av säljaren, och därmed gjorts utifrån dennes starkt begränsade ansvar, var besiktningen utförd med ett annat ändamål än som hade varit vid en köparbesiktning. Ansvarsbegränsningen om 15 prisbasbelopp förklarades därför vara giltig av HD.

Råd till köparen: beställ en egen besiktning!