En blogg från Högskolan i Borås

tisdag 11 april 2017

Överlåtelsebesiktningar

Att köpa hus är för de flesta av oss en stor ekonomisk investering, kanske den största under en livstid. Säljarens och köparens förpliktelser och rättigheter vid ett husköp regleras i jordabalken. Det viktigaste för köparen är undersökningsplikten som kortfattat innebär att köparen ansvarar för att noga undersöka fastigheten och står risken om något missas vid en sådan undersökning. En säljares ansvar med anledning av köparens undersökningsplikt starkt begränsad och upplysnings­plikt för säljaren tillämpas endast vid särskilda omständigheter, något generellt ansvar för säljaren att upplysa om fel föreligger inte.

För den som inte anser sig ha den kunskap som krävs för att undersöka en fastighet bör anlita en besiktningsman för att utför en s.k. överlåtelsebesiktning. Även säljaren kan anlita en besiktningsman för att genomföra en besiktning. En överlåtelsebesiktning ändrar dock inte jordabalkens ”ansvarsfördelning”, alltså köparen ansvarar för upptäckbara fel och säljaren ansvarar för dolda fel. Men om besiktningsmannen missar ett upptäckbart fel, kan besiktningsmannen bli skadeståndsskyldig till köparen. Köparen bör noga granska villkoren för besiktningsmannens ansvar och vad besiktningen omfattar, men också vilket maximala belopp som ersätts i fall det visar sig att det ändå funnits fel i fastigheten. Det i branschen rådande är 15 prisbasbelopp (vilket 2017 motsvarar 672 000 kr).

Om säljaren redan ombesörjt en besiktning kan det som köpare tyckas onödigt och kostsamt att beställa en egen besiktning. Man kan då som köpare istället avtala om att överta den av säljaren beställda besiktningen. Ett sådant övertagande kan dock i längden bli väldigt kostsamt, som nedan beskrivna dom klargör.
 
Högsta domstolen (HD) har nyss avgjort ett fall där en köpare av en fastighet övertagit en av säljare beställda besiktning. Efter köpet visade det sig att besiktningsmannen varit vårdslös beträffande besiktningen.  Omkostnaderna på grund av felen uppgick till nästan 2 miljoner. Frågan i målet var huruvida besiktningsföretaget ansvar skulle begränsas till de avtalade villkoret om 15 prisbasbelopp trots att besiktningsmannen ansetts vara vårdslös.

Vid avtal om husbesiktningar tillämpas inte konsumenttjänstlagen. Istället är avtalslagen tillämplig. Ett avtal kan förklaras ogiltigt i sin helhet eller kan jämkas om innehållet är oskäligt.

I det nyss nämnda avgörandet ansågs besiktningsmannen visserligen varit vårdslös, i och med de fel han missat, men inte så pass vårdslös att avtalet kunde förklaras ogiltigt. Det fanns inte heller tillräckliga skäl för att ändra på ansvarsbegränsningen. HD förklarade bl.a. att en köpare som övertar en säljares beställda besiktning ska anses ha säljarens vetskap om fastigheten. Köparen kliver helt enkelt in i säljarens skor. Eftersom uppdraget beställdes av säljaren, och därmed gjorts utifrån dennes starkt begränsade ansvar, var besiktningen utförd med ett annat ändamål än som hade varit vid en köparbesiktning. Ansvarsbegränsningen om 15 prisbasbelopp förklarades därför vara giltig av HD.

Råd till köparen: beställ en egen besiktning!  

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar