FastLex

Dold samäganderätt

2012-02-12T13:32:00.012+01:00

Den som har lagfart till en fastighet eller står som bostadsrättshavaren i bostadsrättsföreningens medlemsförteckning anses som regel vara ensam ägaren till objektet. Men enligt rättspraxis kan "ägarens" make/maka/sambo äga del av objektet, trots att denne inte har lagfart eller medlemskap i brf. Denna rätt som inte syns i fastighetsregistret eller medlemsförteckningen kallas dold samäganderätt. Dold äganderätt kan endast uppkomma mellan makar eller sambor och endast om följande förutsättningar är uppfyllda:

1. Objektet köps för gemensamt bruk

2. Den "dolde" ägaren har skjutit till pengar (dock inte nödvändigvis hela köpeskilling)

3. Parternas avsikt var att äga objektet tillsammans

Under två scenario kan makens dolde samäganderätt vålla problem. Om parets förhållande tar slut och objektet är "ägarmakens" enskilda egendom, kan den dolde ägaren önska omvandla en dold samäganderätt till en öppen äganderätt. Annars riskerar han går miste om hans del i bostaden. Om parterna är överens, kan de upprätta ett överlåtelseavtal där det framgår att del av bostaden övergår till den dolde ägaren. Är paret inte överens, får den dolde ägaren väcka talan vid domstolen och hävdar bättre rätt till sin del av bostaden. Han får då bevisa att de tre rekvisiten för dold samäganderätt är uppfyllda.

Det andra scenariot där dold samäganderätt kan vålla problem är när den dolde ägaren är på obestånd. Dennes borgenärer kan i så fall ha ett intresse att komma åt bostaden, i vart fall värdet på den dolde ägarens andel. Vad som händer i sådana fall är att kronofogden förelägger borgenären att väcka talan mot den "öppna ägaren" (dvs gäldenärens make/maka/sambo) om gäldenärens bättre rätt till hälften av objektet. Om talan bifalls, omvandlas gäldenärens äganderätt från dold till öppen. För att vinna bifall, måste borgenärerna bevisa att förutsättningarna för dold samäganderätt är vid handen. Därefter kan borgenären mäta ut gäldenärens andel.

Om makarna/samborna vill skydda objektet från den enes borgenärer, får de se till att ovan 3 rekvisit inte föreligger. Eftersom paret oftast behöver objektet för gemensamt bruk och den köpande makan/sambon som regel behöver ett ekonomiskt bidrag från den andra makan/sambon, är det punkt nr 3 som paret kan påverka. Paret får med andra ord förtydliga att de inte avser ett gemensamt ägande. Ett sådant förtydligande kan lämpligen ske skriftligen. Den icke-ägarens ekonomiska bidrag torde i så fall betraktas som en gåva. Observera att gåvor under vissa omståndigheter kan återvinnas om givarmakan/sambon försätts i konkurs och att han/hon efter gåvan inte hade kvar utmätningsbar egendom som uppenbart motsvarade hans/hennes skulder.

Ansvarstider vid småhusentreprenad

2012-01-25T17:13:00.007+01:00

Uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus kallas för småhusentreprenad. Är beställaren konsument, regleras byggnationen av konstumenttjänstlag (KtjL). Parterna kan (och bör) även använda ABS 09, som är allmänna bestämmelser som Konsumentverket har arbetat fram tillsammans med representanter för byggindustrin. Huvudregeln enligt KtjL är att näringsidkarens arbete ska bedömas när arbetet är avslutat. Om felet visar sig vid ett senare tillfälle, får konsumenten som regel bevisa att felet i själva verket fanns redan när arbetet avslutades. Vid småhusentreprenad anses det att felet fanns redan när arbetet avslutades om felet visar sig inom två år från slutbesiktningen. För att slippa ansvaret måste entreprenören visa att felet beror på kunden (vanvård, onormalt slitage) eller olyckshändelse. Kunden behöver dock reklamera inom skälig tid.

Utgången av den 2-åriga garantifristen betyder dock inte att entreprenören inte längre ansvarar för eventuella fel. Entreprenörens felansvar löper hela 10 år efter entreprenadens godkännande. Men fr. o. m. år 3 t.o.m. år 10 måste kunden visa att felet fanns redan vid arbetets slut. Även här måste reklamation ske inom skälig tid.

Objektbeskrivningar och fastighetsköp

2012-01-15T21:02:00.008+01:00

Köparen och säljaren vid fastighetsöverlåtelser skriver under ett flertal handlingar. Eftersom muntliga avtal om fastighetsöverlåtelser inte är bindande måste parterna i vart fall underteckna ett köpekontrakt. Om en fastighetsmäklaren medverkar vid marknadsföringen är det troligt att mäklarens objektbeskrivning bifogas kontraktet. Båda dessa handlingar innehåller uppgifter om fastigheten, men har de samma betydelse vid en senare tvist om fastighetens skick? Nej!

En uppgift om husets egenskaper som finns i kontraktet ska stämma överens med husets faktiska egenskaper. Man kan säga att säljaren garanterar att det som finns i kontraktet stämmer. Om så inte är fallet, föreligger ett kontraktsbrott. Om uppgiften förekommer i objektbeskrivningen, är det däremot inte givet att det utgör en garanti. Det är inte säkert att köparen skulle kunna begära en prisnedsättning eller skadestånd om uppgiften är felaktig. Det är först om köparen kan bevisa att uppgiften i objektbeskrivningen påverkade köparens beslut att köpa huset att uppgiften i objektbeskrivningen kan ses som en garanti. Domstolar lägger stor vikt på om uppgiften har diskuterats inför kontraktskrivningen. Om parterna (och eller mäklaren) har pratat om uppgiften, är det ett tecken på att uppgiften hade betydelse för köparen och då är det mer troligt att det ses som en garanti. Om uppgiften däremot inte har varit uppe för diskussion, är det mindre troligt att det kan antas ha påverkat köpet. I alla fall om det inte handlar om en uppgift som typiskt sett har betydelse för de flesta köparna.

Slutsat: Köparen bör läsa objektbeskrivningen noggrant. Uppgifter som finns i objektbeskrivningen som har betydelse för köparen bör tas upp för diskussion, eller ännu bättre, lyftas in i kontraktet.

Where's that brunn? It's gotta be around here somewhere

2011-02-13T13:13:00.013+01:00

Ungefär så lät det troligen i Härryda när ett ungt par som köpte en villa för 1,5 mkr, skulle byta ut en pump som var i fastighetens brunn. Säljaren hade informerat paret 0m att pumpen var gammal. Köparna var därför införstådda med att de skulle behöva byta ut pumpen. Köparna utgick emellertid ifrån att brunnen var lättåtkomlig och befann sig på gräsmattan framför huset. Det visade sig dock att tidigare ägaren (men inte säljaren) hade byggt ut huset och, ooops, uppförde tillbyggnaden ovanför brunnen. Att nå brunnen med några spadtag var inte längre aktuellt. Att komma åt brunnen krävde kraftigare åtgärder.

Dolt fel, säger Göteborgs tingsrätt, och beordrar säljaren att från köpeskillingen återbetala 28 tkr drygt, vilket är vad det skulle kosta att ersätta pumpen. Säljarens uppgift om att brunnen skulle finnas på gräsmattan utanför huset ansågs inte vara någon garanti, men har ändå reducerat köparnas undersökningsplikt. Köparna fick dock inte ersättning för deras kostnader på drygt 11 tkr för grävningsarbetet som uppkom i samband med letandet efter brunnen.

Göteborgs tingsrätt, mål T 1645-10, den 3 december 2010

Den som väntar på något gott etc etc etc . . . .

2010-12-12T10:43:00.008+01:00

. . . . gäller inte vid reklamation av dolt fel. Det fick köparna av en fastighet i Kristenehamn erfara efter hovrätten för Västra Sverige ogillade deras talan. Köparna tillträdde fastigheten i augusti 2005. Inlednignsvis bodde brodern till en av köparna i huset. Brodern var verksam inom byggnadsvård. Någon gång under hösten 2006 märkte brodern att målarfärgen på södersidan av huset hade lossnat. I februari 2007 besökte köparna fastigheten och tillsammans med brodern konstaterade att det var något fel med färgen men trodde att det skulle kunna åtgärdas genom ommålning. Mot slutet av våren 2007 förstod brodern att skadorna var mer omfattande än vad som kunde åtgärdas genom ommålning. Det var nämligen fel typ av färg som användes på det aktuella underlaget. Köparna reklamerade felet under sommaren 2007. För sent, säger hovrätten.

Ett fel skall reklameras inom skälig tid efter det att felet på ett påtagligt sätt framträder. Här hade felet framträtt redan under hösten 2006 och i vart fall februari 2007. Preskriptionsfristen började löpa alltså senast februari 2007. Även om omfattningen av problemmet blev känd under våren 2007 hade köparna några månader tidigare konstaterat att ett fel förelåg. Hur lång tid man har på sig för att reklamera varierar beroende på omständigheterna som till exempel köparens sakkunskap och eventuellt behov av expert hjälp för att utreda felet. Köparna i detta fall behövde inte vidta några åtgärder efter felet framträtt i februari 2007 för att uppnå den insikten som de redan under våren 2007 hade. De hade hela tiden tillgång till broderns sakkunskap. Att vänta nästan ett halvår att reklamera måste anses vara för lång tid, menar hovrätten.

Hovrätten för Västra Sverige, mål T 4348-09 den 6 december 2010

Friskrvingsklausul höll inte

2010-12-11T16:03:00.009+01:00

Säljaren ansvarar för dolda fel vid försäljning av fast egendom. Säljaren kan dock friskriva sig från det ansvaret, men friskrivningen behöver formuleras med omsorg. En formulering att fastigheten säljs "i befintligt skick" håller inte för det fall att dolda fel yppar sig efter tillträdet. Men även en välskriven friskrivningsklausul utformad efter alla konstens regler underkänns om säljaren kände till dolda fel. Dessa rättsprinciper är välkända och inte särskilt nya, men det är sällan att det går att bevisa att säljaren kände till vid kontraktskrivningen. Men en pratglad fastighetsägare och en granne med bra minne underlättar köparens bevisföring i denna del. Det fick gamle Hans erfara efter ett färskt avgörande från Göteborgs tingsrätt.

Ett par köpte Hans familjegård i Ed för 2 miljoner kronor. Köpekontraktet innehöll en friskrivningsklausul som i normala fall håller måttet. Det framgick av objektbeskrivningen och säljarens kommentarer att vatten hade trängt in i matkällaren för 10 år sedan efter ett mycket häftigt regn. Visserligen kunde man tolka dessa uppgifter som en varningssignal som skulle föranleda en närmare kontroll av dräneringen. Tingsrätten ansåg emellertid att dessa uppgifter utgjorde en utfästelse att källaryttervägens vattenintrång för 10 år sedan stod emot vattentrycket. Eftersom den bristfälliga dräneringen inte var upptäckbar ansågs det vara ett dolt fel. Tingsrätten gick sedan in på bedömningen av friskrivningsklausulens tillämpning. Grannen vittnade om att säljaren hade vid några tillfällen sagt att det var fuktigt i källaren och uttryckte oro för att dagvattenledningen kunde vara trasig. Tingsrätten fann att vattenintrång förekom i avsevärd omfattning samt att säljaren var medveten om det. Friskrivningsklausulen gälldes således inte.

Köparna upptäckte även en oljetank nedgrävd på fastigheten. Även detta ansågs vara ett dolt fel. Även här ansåg tingsrätten att säljaren kände till oljetanken eftersom grannen vittnade om att säljaren uttryckt oro för en nedgrävd oljetank som kunde rosta sönder.

Göteborgs tingsrätt mål T 3611-09 den 3 december 2010.

Direkt besittningsskydd, hyresrätt

2010-11-20T15:24:00.011+01:00

Centralt till svensk hyres- och arrenderätt är "besittningsskydd". Hyresgästen och arrendatorn har som regel rätt att fortsätta hyra eller arrendera. Skyddet är dock utformat olika för bostäder och bostadsarrende än det är för hyresrätt för lokal och anläggningsarrende. Denna gång kollar vi läget för hyrning av bostäder och återkommer till hyresrätt lokal och arrende.

Bostadshyresgäster har direkt besiktningsskydd, vilket innebär att de har rätt till förlängning av hyresförhållandet. Det är inte sagt att de har rätt till samma villkor (hyrans storlek) i all evighet. Både fastighetsägaren och hyresgästen kan få till stånd villkorsändringar under vissa omständigheter. Men rätt till förlängning har de, förutom i framför allt följande scenario (några ytterligare mer udda undantag finns):

Det gäller en andrahandsuthyrning som inte varat längre än 2 år

Det gäller ett möblerat rum eller fritidslägenhet som inte varat mer än 9 månader

Lägenheten är en del av hyresvärdens egen bostad

hyresrätten är förverkad

hyresgästen missköter sina förpliktelser enligt hyreskontraktet

Huset skall rivas

Huset skall undergå större ombyggnader

Lägenheten skall inte längre användas som bostad

Lägenhet hyrs ut av en bostadsrättshavare som behöver återta lägenheten

Byggfirmor: Know Your Customer!

2010-11-07T20:08:00.003+01:00

Byggarbetsplatser vimlar ofta av folk och flera företag kan vara inblandade i projektet. Men när byggnadställningen är nere och sopcontainrarna är bortkörda kan en besvärande osäkerhet uppstå kring vem som skall betala Din faktura. Om inte Dina papper är i ordning, i alla fall. Det var slutsatsen från hovrättens dom förra månaden. Entreprenadsföretaget NVS gick på pumpan i rättsprocessen och fick inte ut de 231.825 kronor som företaget hade fakturerat. NVS fick i stället ersätta motpartens rättegångskostnader med drygt 400.000 kronor.

Det hela började när en fastighetsägaren Johan skulle beställa en större renovering av huset. Johan anlitade Hansen för hjälp med renoveringen. Det var oklart om Hansen var generalentreprenör eller "bara" projektledare. Johan flydde till varmare bredgrader under tid då renoveringen pågick. Johan bad Hansens kollega att se till att alla byggfirmor fick betalt så att projektet inte skulle försenas. NVS lämnade en offert till Hansen. Hansen accepterade muntligt (obs: get it in writing!). Hansen menade att han klargjorde för NVS att Johan var beställaren. NVS menade att Hansen var generalentreprenören och att NVS var underentreprenören. NVS menade alltså att de hade en deal med Hansen och att Hansen var skyldig att betala NVS faktura. Utredningen i målet visade dock att NVS hade skickat ett antal fakturor utställda på Johan, vilket hovrätten ansåg var avgörande. Med andra ord, NVS visste att Johan (inte Hansen) var beställaren. NVS hade alltså stämt fel part. Ett skriftligt avtal som uppgav parternas namn och helst även org nr eller pers nr hade räckt för att vända en 400.000 kronors förlust till en 231.825 kronor vinst för NVS.

Slarvig hantverkare, men oklart om rätt till ersättning

2010-07-21T13:02:00.006+02:00

En hantverkare skulle renovera makarnas villa i Tullinge. Entreprenaden blev slarvigt utfört och kraftigt försenad. Makarna hävde därför den del av entreprenaden som återstod att göra. Stockholms tingsrätt var övertygad om att tjänsten utfördes med en mängd fel och brister samt att hantverkaren ansvarade för förseningen. Tingsrätten fann därför att makarna hade rätt att häva. Det slutade ändå olyckligt för paret eftersom tingsrätten inte tyckte att de hade rätt till ersättning för den del av entreprenaden som ännu inte hade utförts. Hantverkaren hade inte fakturerat för den del som återstod att göra och det verkar som om tingsrätten därför utgick ifrån att makarna inte har någon rätt till ersättning för denna del av entreprenaden.

Tingsrätten tyckte (felaktligen, se nedan) allstå inte att makarna hade rätt till ersättning för kostnader som skulle uppkomma för att färdigställa arbetet. Visserligen hade makarna rätt till ersättning för den skada som uppkom på grund av hantverkarens utförda arbete, men det var oklart hur mycket av makarnas krav 1,6 mkr avsåg just brister i utfört arbete. Det framgick av makarnas bevis att delar av kravet avsåg färdigställandet av det som inte hade utförts och enligt tingsrätten hade de inte rätt till ersättning för dessa åtgärder. Tingsrätten uppskattade därför storleken på makarnas skada och kom fram till ett belopp om 200.000 kronor. Eftersom detta understeg makarnas krav med så pass mycket, sade tingsrätten att makarna skall ersätta hantverkaren för 2/3 av dennes rättegångskostnader, totalt 165.000 kronor. Paret överklagade, men hovrätten tyckte inte att det fanns anledning att pröva målet på nytt.

Stackars par. Det är inte lätt att vara beställare nuförtiden. Men hjälp kan vara på väg. Högsta domstolen har nu beordrat Svea hovrätt att ta upp målet till prövning. Högsta domstolens beslut är något kryptiskt men beslutet hänvisar till konsumenttjänstlag § 23 andra stycket. Nämnda lagrum säger att om konsumenten häver uppdraget beträffande den del som ännu inte är utfört har näringsidkaren rätt till ersättning för hela arbetet med "avdrag för vad det kostar konsumenten att få den återstående delen utförd." Kostnader för att färdigställa arbetet är med andra ord mer intressant än tingsrätten och hovrätten trodde. Det kommer att bli intressant att läsa hovrättens avgörande.

Högsta Domstolen, mål Ö 4553-09, den 8 juli 2010

Besiktningsklausuler

2010-07-16T14:17:00.007+02:00

Köpare av fast egendom har goda skäl att undersöka huset före köpet. De ansvarar nämligen för upptäckbara fel. Det är därför det sägs att köparen har en undersökningsplikt. I princip sker besiktningen före parterna skriver under ett köpekontrakt. I många fall är tågordningen dock den omvända, d.v.s. parterna skriver under köpekontraktet och huset därefter besiktigas. Denna ordning fungerar så länge köpekontraktet innehåller en s.k. besiktningsklausul som säger att köparen har möjlighet att besiktiga huset och hoppar av köpet under vissa förutsättningar. En sådan klausul kallas för återgångsklausul eftersom en part kan begära att köpet återgår. Eftersom de flesta husköp görs med hjälp av fastighetsmäklare är det ofta mäklaren som formulerar besiktningsklausulen. Praxis visar att besiktningsklausuler är synnerligen svåra för mäklarna att formulera. Felen brukar handla om oklara regler för när klausulen är tillämplig. Några av de vanligaste misstagen vid upprättande av besiktningsklausulerna beskrivs nedan.

Säljaren vill ofta begränsa köparens rätt att hoppa av till fall där brister av en viss dignitet. Med andra ord, vill säljaren inte släppa köparen p.g.a. bagateller. Mäklaren använder sig då i många fall av ord som "allvarliga" fel, t ex vid allvarliga fel har köparen rätt att bla bla bla. Slarvig skrivning! Vem avgör om felet är "allvarligt"? Det enda givet är att köparen kommer att tycka att felet är allvarligt medan säljaren givetvis kommer att anse att det är en bagatell. En annan typisk brist i besiktningsklausuler är att sätta ett belopp på triggern, t ex fel som kostar mer än X.XXX kronor att åtgärda ger köparen rätt att hoppa av. Hallå där! Vem sätter prislappet på felet? Är priset beloppsgränsen inkl eller ex moms? En annan klassiker är att skriva att köparens rätt att hoppa av inte gäller för upptäckbara fel. Som Dr. Phil säger: what are they thinking!!?? Det enda som kommer att upptäckas vid en besiktning är just upptäckbara fel! Och det är för övrigt bara upptäckbara fel som är köparens ansvar. Dolda fel som dyker upp efter tillträdet är säljarens ansvar. Andra typiska problem med besiktningsklausuler är att skriva in omöjliga tidsfrister som t ex köparen har till den 15:e att besiktiga huset och eventuell begäran om återgång skall ske senast den 16:e med kopia av besiktningsprotokollet. Hur många besiktningsmän spottar ut protokollet inom 24 timmar?

Besiktningsklausuler, som i stort sett alla bestämmelser i ett avtal, behöver skrivas med omsorg. Författaren behöver helt enkelt vrida och vända på vartenda ord och grunna på eventuella mistolkningar och kontrollera att det fungerar även under eventuella strider mellan parter.

Fastighetsförvaltaren var behörig att betala entreprenören

2010-07-13T08:32:00.005+02:00

Fastighetsägaren hade ett avtal om fullständig förvaltning med ett förvaltningsbolag. När en stor renovering och ombyggnad genomfördes i byggnaden uppkom frågor kring förvaltningsbolagets roll och behörighet. Förvaltningsbolaget hade inhämtat offert från en entreprenör om att utför arbetet till ett fast pris. Entreprenaden kostade emellertid till slut drygt 1,9 mkr mer är beräknat pga tilläggsarbeten. Förvaltningsbolaget betalade entreprenören, inklusive ersättning för tilläggsarbetena. Fastighetsägaren gick i taket när denne fick klart för sig vad projektet till slut kostade.

Fastighetsägaren menade att förvaltningsbolaget hade åtagit sig att själv utför arbetet, låt vara med hjälp av underentreprenörer. Eftersom fastighetsägaren inte hade beställt eller godkänt tilläggsarbetena skulle inte fastighetsägaren behöva betala för dem, sade fastighetsägaren. Tingsrätten gick på fastighetsägarens linje och fann att förvaltningsbolaget inte enbart var förvaltaren utan även agerade som entreprenören. Förvaltingsbolaget/entreprenören hade åtagit sig att utför arbetet till ett fast pris och någon rätt till ersättning för tilläggsarbete fanns inte i detta fall, sade tingsrätten.

Hovrätten var dock av en annan uppfattning och ändrade tingsrättens dom. Det fanns inget skriftligt entreprenadavtal och endast uppgifter om samtal mellan fastighetsägaren och företrädare för förvaltningsbolaget. Men förvaltningsbolagets företrädare sade att de enbart agerade som budbärare mellan det företag som faktiskt gjorde arbetet och fastighetsägaren. Det var alltså oklart vilket bolag var entreprenören och eftersom fastighetsägaren hade bördan att bevisa sitt påstående om att det var förvaltningsbolaget som var entreprenören, tappade fastighetsägaren denna poäng.

Nästa fråga för hovrätten blev om förvaltningsbolaget hade rätt att lyfta pengar från fastighetsägaren konto och betala byggfirman. Ja, svarade hovrätten. Avtalet angående förvaltningen innehöll en bestämmelse om att förvaltningsbolaget hade rätt att ”ombesörja planering, upphandling samt kontroll av förbättrings- och underhållsarbeten av större omfattning.” Hovrätten ansåg att med rätten att beställa och godkänna arbete å fastighetsägarens vägnar följer behörighet att betalar för dessa arbeten med fastighetsägarens pengar. Hovrätten betonade att fastighetsägaren fick löpande information om projektet och borde därför ha känt till tilläggsarbetena. Eftersom fastighetsägaren inte protesterade ansågs denne att ha godkänt tilläggsarbeten.

Några lärdomar från målet. OK, köper man en liter mjölk från snabbköpet, behöver man inte upprätta ett skriftligt kontrakt. Beställer man entreprenadarbete för mer än en miljon kronor, bör man upprätta ett skriftligt kontrakt. Då vet man i vart fall vilken part man gör affären med. En lärdom för världens förvaltningsbolag är att inhämta huvudmannens (dvs fastighetsbolagets) samtycke till större transaktioner som avtal och betalningar. Då behöver man inte genomlida ca fem år av osäkerhet medan rättsprocessen pågår.

Svea hovrätt, mål T 5568-09, den 22 juni 2010.

Besiktningsmannen var inte certifierad

2010-07-04T18:40:00.013+02:00

Det är inte lätt att vara besiktningsman. Inte nog med att det kan stå besiktningsmannen dyrt att missa eventuella fel i huset vid besiktningen. Nytt avgörande från Svea hovrätt visar att det även kan kosta att upptäcka befintliga fel.

I målet hade käranden köpt ett hus i Vaxholm. Köpekontraktet innehöll en s.k. besiktningsklausul med innebörd att köparen hade rätt att senast vid ett visst angivet datum "låta besiktiga fastigheten med certifierad besiktningsman" (kursivering min). Om besiktningsmannen anmärkte på fukt- eller mögelskador såväl som konstruktions- material- eller utförandefel med beräknad åtgärdskostnad överstigande 70.000 kronor hade köparen rätt att begära återgång av köpet.

Besiktningsklausuler förekommer i många köpekontrakt och kan hänföras till köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. Säljaren svarar som regel för dolda fel medan köparen svarar för upptäckbara fel. Det allra bästa är att besiktiga huset före köpet men om det inte går bör köparen i vart fall skriva in en rätt för att undersöka huset inom en viss tid efter köpet. Mycket kan sägas om den aktuella besiktningsklausulen i detta fall, jag återkommer till besiktningsklausuler vid ett senare inlägg. Fokus för dagen är hur denna klausul drabbade besiktningsmannen.

Köpekontraktet bilades till besiktningsmannens uppdragsavtal så det var klart att han hade tillgång till besiktningsklausulens utformning. Han påbörjade besiktningen och redan efter några timmar föreslog han för köparen att en utvidgad teknisk undersökning borde göras. I samband med denna information kom det fram att han inte var certifierad.

Eftersom besiktningsmannen inte var certifierad, hade köparen inte rätt enligt besiktningsklausulen att åberopa besiktningsmannens yttrande. Köparen gick därför miste om sin rätt till att begära återgång.

Besiktningsmannen stämnde köparen och begärde ersättning för sin besiktning. Hovrätten fann dock att besiktningsmannen brast i sin upplysningsplikt och besiktningsmannen förlorade därför målet. Visserligen är konsumenttjäntstlagen inte tillämplig på konsulttjänster (som t ex besiktningar), men kunde ändå tjäna som vägledning, ansåg hovrätten. Enligt konsumenttjänstlagen skall näringsidkaren informera konsumenten om förhållanden om tjänstens beskaffenhet som är av betydelse för konsumenten. Här borde besiktningsmannen ha insett att hans yttrande var mer eller mindre värdelös för köparen (uppdragsgivaren) eftersom endast yttranden från en certifierad besiktningsman skulle kunde åberopas vid fel i fastighet.

Svea hovrätt mål T 5334-09, dom den 10 juni 2010

Bristande förutsättningar för asfaltsläggning gav NCC rätt till tidsförlängning

2010-06-20T14:48:00.005+02:00

Oil and water don't mix säger man i mitt hemland USA. Efter ett färskt avgörande från Svea hovrätt kan vi konstatera att det inte heller går att blanda vatten med den cementstabiliserande asfaltsbeläggningen Viacomsim. En annan, viktig slutsats från domen är vikten att kontrollera att förhållandena på byggplatsen motsvarar entreprenörens uttalade förutsättningar för arbetet. I målet hade NCC fått i uppdrag att lägga ett asfalterat golv i bland annat en lagerhall. Enligt NCC:s anbud skulle arbetet utföras inomhus. Detta var en förutsättning för arbetet eftersom den golvbeläggning som avsågs att använda fick inte utsättas för vattenintrång. När det var dags för NCC att påbörja sitt arbete hade taket i lagerhallen inte blivit färdigställt. Eftersom bygget omfattade ett flertal olika underentreprenörer var det viktigt att de olika delarna framskred enligt tidsplanen. NCC fick därför påbörja golvläggningen trots att taket inte var färdigställt. Mot bakgrund av att arbetet utfördes i november, är det inte förvånande att nederbörd föll in i lagerhallen. Betydande brister i golvet uppstod. NCC fick åtgärda felen, vilket medförde förseningar med färdigställandet av golvet. NCC fakturerade huvudentreprenören, Flexhal, 2,4 mkr. Flexhal betalade inte alls till att börja med och sedan släppte ifrån sig en delbetalning på 625 tkr. En drygt vecka senare betalades ytterligare 967 tkr, men Flexhal höll inne 835 tkr. NCC hävde avtalet pga Flexhals dröjsmål med betalning.

Såväl tingsrätten som hovrätten konstaterade att Flexhal ansvarade för förseningen. Eftersom en förutsättning för NCC:s anbud var att arbetet skulle genomföras under tak, fick Flexhal stå för den tilläggstid som krävdes för att färdigställa arbetet. Eftersom NCC inte ansvarade för förseningen, hade NCC rätt att fakturera för utfört arbete. Även om Flexhal hade rätt att hålla inne en del av summan, höll Flexhal inne ett belopp som översteg vad som var rimligt. Att inte reglera NCC:s krav i rätt tid och underlåtenhet att betala trots påminnelser utgör ett väsentligt avtalsbrott. NCC hade därför rätt att häva avtalet.

Svea hovrätt, mål T 10363-08, dom den 1 juni 2010

Förseningen kostade 2,5 mkr

2010-06-02T19:36:00.009+02:00

NCC åtog sig utför ett tillbyggnadsarbeten på ett sportcenter i Umeå. Arbetet skulle vara klart den 31 januari 2007. Entreprenaden godkändes vid slutbesiktning den 20 april 2007, dvs drygt 11 veckor för sent. Enligt avtalet skulle NCC betala vite (vilket kan ses som en avtalad avgift) motsvarande en procent av kontraktsumma för varje påbörjad vecka av försening. Beställaren stämde NCC och krävde 6 mkr.

NCC menade att förseningen berodde på beställaren och vädret och/eller att parterna var överens om en senareläggning av projektet. NCC hade delvis rätt. Beställaren hade tillhandahållit ritningar som visade sig felaktiga. Under arbetet upptäckte NCC elledningar som inte hade funnits på ritningar och dök således upp som en överaskning. Elledningarna behövde grävas längre ner, vilket orsakade en viss fördröjning. Ytterligare ett fel fanns med i beställarens underlag. En fjärrvärmelednings placering var felaktigt angiven i underlaget, vilket NCC upptäckte när bolaget sågade av fjärrvärmeledningen. Dessa två förseningar berodde på beställaren och NCC hade därför rätt till viss förlängning. Även osedvanligt väderleksförhållanden kan föranleda förseningar. Parterna var överens om extremt väderlek inträffade och att en viss försening kunde rättfärdigas.

NCC hade rätt till en viss förlängning av entreprenadtiden, men inte 11 veckor. Tingsrätten fann att 4 veckor var en skälig förlängning. Beställaren hade därför rätt till vite motsvarande 5 veckors försening, vilket motsvarade 2,5 mkr. Eftersom beställaren hade stämt för hela 6 mkr, ansåg tingsrätten att resultatet var mer eller mindre oavgjort och beslutade att parterna skall stå för sina egna rättegångskostnader.

Umeå tingsrätt, mål T 1419-08, den 15 mars 2010.

Vem tillvaratar bostadsrättsföreningens intressen?

2010-05-01T12:26:00.016+02:00

Entreprenadskontrakt brukar förhandlas fram efter s.k. arms length förhandlingar där beställaren och byggaren tillvaratar deras respektive intressen. Även om parterna sällan är jämnstarka och kontraktets innehåll påverkas av marknadsförhållanden kan den ene parten inte diktera villkoren för entreprenaden. Ett avtal förutsätter att båda parter är överens om villkoren. Uppförande av bostadshus åt bostadsrättsföreningar avviker dock ibland från detta sedvanliga mönster med balanserade avtalsförhandlingar. Sådana entreprenadsarbeten utförs i många fall av ett byggbolag som uppträder på båda sidor av förhandlingsbordet. Ett vanligt scenario är att byggbolag köper en obebyggd fastighet och säljer den till en nybildad bostadsrättsförening ("Brf"). Byggbolag tecknar sedan ett entreprenadkontrakt med Brf för uppförandet av husen. Brf:s styrelse består vanligtvis, i vart fall inledningsvis, av byggbolagets representanter. Inledningsvis är det alltså entreprenadbolaget som i praktiken kontrollerar såväl beställaren och byggbolaget. Vilket intresse väger tyngst tror Ni? Att maximera vinsten för byggbolaget eller minimera byggkostnaderna för brf? Det finns i och för sig vissa bestämmelser som i teori skulle kunna skydda brf. Brf:s ekonomiska plan måste granskas av två opartiska kontrollanter och villkoren för entreprenaden beaktas i planen. Förändringar i entreprenadsarbetena kan dock inträffa efter registreringen av den ekonomiska planen och föranleda ändringar till brf:s nackdel. Brf:s styrelseledamöter får dock inte handlägga frågor där de är jäviga. De borde därför inte kunna fatta beslut som gynnar byggbolaget på ett otillbörligt sätt. Men vad händer om samtliga styrelseledamöter handlar jävigt (vilket förekommer vid dessa typ av byggprojekt)? Vem skulle agera om de jäviga ledamöterna trots restriktion handlägger frågor i styrelserummet till brf:s nackdel? Vid detta skede finns få, eller i vissa fall inga, "externa" köpare av bostadsrätterna, och dessa utgår som regel utifrån att byggbolaget är experterna på området och vet vad som är bäst för brf. Det vore bättre om byggbolagen redan från början verkar för att brf:s styrelsen består av externa, opartiska personer som besitter den kompetens som behövs för att tillvarata brf:s intressen vid detta kritiska stadium i brf:s liv.

Vad tycker byggbolagen om mitt förslag? Har läsarna egna erfarenheter med detta problematik? Låt höra!

Funktionsansvar eller utförandeansvar?

2010-04-11T09:34:00.010+02:00

Vid de flesta avtalsförhållandena är det viktigt att klargöra vem som ansvarar för vad. Annars kommer oklarheten att leda till tvist. Trots välutarbetade standardavtal inom entreprenadbranschen är det just ansvarsfördelningen mellan beställaren och entreprenören som är en återkommande källa för tvist. Detta framgår tydligt av ett färskt avgörande från Högsta domstolen som härör från en entreprenad i Luleå som slutbesiktigades 1976 (!). Byggföretaget åtog sig att uppföra 219 bostadshus. Det visade sig att takkupornas konstruktion var bristfällig. Den bristfälliga konstruktionen orsakade fuktproblem i cirka hälften av husen.

Beställaren hävdade att byggföretaget hade åtagit sig en totalentreprenad, vilket för med sig ett funktionsansvar. Ett ansvar att konstruktionen är ändamålsenlig och fungerar som det skall fungera. Byggföretaget menade däremot att de hade åtagit sig en generalentreprenad, vilket för med sig ett utförandeansvar, dvs ett ansvar att utföra byggnationen i enlighet med kontraktshandlingar. Vidare svarade byggföretaget att utförandeansvaret inte innebär något ansvar för att konstruktionen är ändamålsenlig och funktionell.

Det framgår av entreprenadsbranschens standardavtal att den part som tillhandahåller handlingar och däri angivna konstruktioner ansvarar för att dessa är riktiga. Det var ostridigt att byggfirman tillhandahöll konstruktionsritningen avseende takkuporna. Hovrätten ansåg dock att "riktigt" i standardavtalets bemärkelse innebär endast att mått, specifikationer och andra liknande uppgifter är korrekta, men inte nödvändigtvis att konstruktionerna är lämpliga. Högsta domstolen slår nu hovrätten på fingrarna och fastställer att standaravtalets bestämmelse medför ett strikt ansvar för den som tillhandahåller handlingar att handlingarna och konstruktionerna inte enbart är korrekta utan även att de är lämpliga, dvs att de leder till en ändamålsenlig funktion. Det står parterna fritt att avtala om en annan ansvarsfördelning, men så hade inte skett i detta fall. The moral of the story, är således att vara noga med att förtydliga vem som ansvarar för konstruktionens lämplighet.

Högsta domstolen dom meddelad den 6 april 2010, Mål nr T 5042-06

Håll koll på preskriptionsfrister!

2010-04-03T13:15:00.008+02:00

"Preskriptionsfrist" är juridiskt språkbruk för deadline. Det kan vara dyrt att missa en deadline. Det fick en entreprenör erfara då bolaget missade deadline och gick misste om ersättning om drygt 4,2 mkr från sitt försäkringsbolag. Entreprenören hade åtagit sig ett uppdrag att installera ett ventilationssystem med kyla. Entreprenören tänkte dock lite fel och konstruerade ett system som inte höll måttet. Entreprenören fick betala skadestånd till kunden för konstruktionsfelet. Entreprenören hade dock en ansvarsförsäkring som täckte konstruktionsfel och utgick därför att försäkringsbolaget skulle utge ersättning till entreprenören. Entreprenören anmälde skadan till försäkringsbolaget strax efter felet uppdagades under hösten 2001. En anmälan till försäkringsbolaget räcker dock inte för att stoppa preskriptionsklockan i detta sammanhang. Enligt försäkringsavtalslagen måste talan mot försäkringsbolaget väckas inom tre år från det att den försäkrade fick kännedom om att fordringen mot försäkringsbolaget kunde göras gällande. Entreprenören kände till anspråket redan under september 2001 men väntade till november 2004 att väcka talan. Detta var för sent.

Svea hovrätt, mål T 8062-08, meddelad den 12 mars 2010

Underleverantören siktade på fel part, gick på pumpen

2010-03-14T18:00:00.012+01:00

Entreprenader utförs som regel av flera leverantörer och fackmän. Om det blir tvist om t ex ersättning är det inte alltid lätt att veta vem som skall betala. Det fick stackars Johan erfara under en rättsprocess som nyligen avgjordes av hovrätten. Olof hade anlitat byggaren Magnus för att uppföra ett garage på Olofs fastighet. Entreprenaden var en s.k. totalentreprenad, vilket innebär att beställaren, Olof i detta fall, träffar ett avtal med en enda näringsidkare- generalentreprenören, Magnus i detta fall. Generalentreprenören träffar sedan avtal med de underleverantörer som behövs för arbetet. Magnus i detta fall anlitade Johan för att utföra en del av den totalentreprenaden. Som brukligt är inträffade diverse ändrings- och tilläggs arbeten. Johan utförde dessa tilläggs arbeten i enlighet med Olofs anvisningar och fakturerade Olof drygt 40.000 kronor för dessa tilläggs arbeten. När Olof vägrade att betala stämde Johan Olof. Johan hade viss framgång vid tingsrätten, men hovrätten hade en annan uppfattning. Enligt hovrätten ingick Johans arbete i totalentreprenaden. Avtalet om totalentreprenad var emellertid mellan Olof och Magnus. Om Johan utförde extraarbete (vilket inte var omtvistat i målet) var det Magnus, dvs den som hade ett avtal om totalentreprenad med Olof, som hade rätt att begära ersättning från Olof. Johan hade eventuellt rätt till ersättning från Magnus men ingen rätt att rikta något anspråk mot Olof. Så i stället för att få betalt för hans arbete fick Johan betala ersättning med hela 193.913 kr till Olof för dennes rättegångskostnader.

Hovrätten för Västra Sverige, den 5 februari 2010, mål T 1908-09

Altan kan vara bygglovspliktig

2010-02-07T13:54:00.014+01:00

Regeringsrätten har ännu en gång funnit att husägaren kan behöva bygglov för att lägga till en altan på huset. Plan-och bygglagen säger att bygglov krävs för bl a "tillbyggnader". Vad som menas med "tillbyggnader" framgår dock inte av lagtexten och det har fallit på domstolar att ge vägledning för vilka åtgärder som utgör "tillbyggnader" och kräver således bygglov. Enligt praxis anses en altan vara en tillbyggnad om den ökar husets volym.

För att bedöma om husets volym har ökats har Regeringsrätten beaktat huvudaskligen tre förhållanden: hur hög är altanen? Är den försedd med väggar och tak? Är utrymmet under altanen täkt? I det aktuella fallet hade altanen en höjd över marken på mellan 1 och 2,4 meter. Altanen hade däremot inga väggar eller tak, men utrymmet under altanen var omgärdat av liggande bräder. Regeringsrätten ansåg därför att altanen ökade husets volym och var därför bygglovspliktig. Två rättsfall från 2009 där altanen bedömdes var lovpliktig handlade om altaner mellan 1,8 och 2 meter över marknivån där utrymmet under marknivån var iklätt med bräder. Ett tredje avgörande från 2009 handlade om en altan som saknade väggar och vars utrymme under altanen inte heller var iklätt men Regeringsrätten ändå fann att altanen var lovpliktig. I det fallet hade altanen dock en höjd på mer än 3 meter över marknivån.

Slutsatsen som kan dras är att altaner mycket väl kan vara bygglovspliktiga, i synnerhet om höjden överstiger 1 meter över marknivån och/eller utrymmet under altanen är inbyggd.

Regeringsrätten dom den 3 februari 2010, mål nr 1821-07

Garantitiden löpte från förlikning och inte slutbesiktning

2010-02-01T16:56:00.017+01:00

När parter skriver under ett avtal utgår de som regel ifrån att de är överens om vad som står på pappret. Men som NCC nyligen erfarit kan även de enklaste formuleringarna dölja olika uppfattningar om avtalets innebörd. NCC hade utfört ett entreprenadarbete åt Embiron AB. Allmänna bestämmelser (AB 92) gällde för arbetet och dessa bestämmelser föreskriver bland annat en garantitid om två år från entreprenadens godkännande. En slutbesiktning genomfördes den 21 december 2004, men parterna var oense om entreprenaden var godkänd. NCC stämde sedan Embrion och begärde att tingsrätten skulle förklara att arbetet var godkänt (med verkan från den 21 december 2004) samt förplikta Embrion att betala 870.032 kronor. Embrion, å sin sida, begärde att NCC skulle förpliktas att utge 986.686 kr avseende kostnader för färdigställande av entreprenaden.

Rättsprocessen slutade i en förlkingen den 12 april 2007. Förlikningsavtalet föreskrev att entreprenadsarbete var godkänt. Avtalet innehöll även en punkt om att parternas mellanhavanden därmed var slutligt reglerade, med tillägget "kontraktsenliga garantiåtaganden kvarstår."

NCC:s uppfattning var att förlikningen innebar att entreprenaden godkändes vid slutbesiktningen den 21 december 2004, vilket skulle betyda att garantitiden löpte ut den 21 december 2006. Embrions uppfattning, däremot, var att godkännandet skedde när förlikningen träffades och att garantitiden löpte till och med den 12 april 2009. Embrion reklamerade några fel under 2007, vilket innebar att NCC:s ansvar för åtgärdande berodde på om garantitiden löpte till december 2006, som NCC hävdade, eller april 2009, som Embrion menade.

Tingsrätten köpte NCC:s tolkning, men hovrätten har nu ändrat tingsrättens dom och förklarade att Embrions tolkning är rimligare. Hovrätten zoomade in på tillägget att "kontraktsenliga garantiåtaganden kvarstår." Om garantitiden löpte ut den 21 december 2006, som NCC menade, varför skrev parterna något om "kontraktsenliga garantiåtaganden" i avtalet april 2007. Det makes no sense, menar hovrätten. Domstolens uppgift vid avtalstolkningen är att finna den tolkning som ter sig som rimligast, om inget talar för en annan tolkning.

Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 15 december 2009, mål T 737-09

En hög med grus är fastighetstillbehör

2010-01-20T17:56:00.012+01:00

Ett sätt att indela allt som finns omkring oss är att hänföra saker och ting till fast egendom eller lös egendom. Fast egendom är huvudsakligen jord, d.v.s. marken under fötterna. Allt annat är i princip lös egendom. Gränsdragningen kompliceras något eftersom vissa föremål som inte är jord utgör s.k. fastighetstillbehör och hamnar i kategorin fast egendom. Som regel har gemene man ingen anledning att fundera över gränsdragningen. Men stora pengar kan hänga på gränsdragningen vid fastighetsöverlåteler, som Örkelljunga kommun har erfarit.

Kommunen träffade ett avtal om fastighetsreglering med ett bolag, vilket innebar att en del av kommunens mark överfördes till bolaget. Bolaget betalade 88.000 kronor för marken. På den mark som överfördes till bolaget fanns en hög med grus. Gruset var tidigare en bergknalle, som sprängdes och krossades. Frågan var om gruset ingick i köpet. Gruset hade tydligen ett värde på 213.000 kronor, d.v.s. mer än dubbelt så mycket som bolaget betalade för marken.

Om inte parterna kommer överens om annat ingår fastighetstillbehör vid övergång av den tillhörande marken. Kommunen hävdade att gruset inte var fastighetstillbehör utan var lös egendom och ingick inte i övegången av marken. Kommunen påpekade att lagen föreskriver att trä och andra växter är fastighetstillbehör sålänge de står på rot, vilket enligt praxis innebär att fällda trä och växter inte längre är en del av fastigheten. Samma resonemang borde tillämpas på gruset, menade kommunen. Så länge det var en bergknalle, torde det kunna jämställas med på rot stående trä medan ett sprängt och krossat f.d. bergknalle torde kunna jämställas med fällda trä, ansåg kommunen.

Hovrätten fann däremot att gruset var fastighetstillbehör och tillhörde bolagets mark. Beträffande fällda trä och växter noterade hovrätten att gränsdragningen mellan på rot stående trä och fällda trä framgår av lagtexten och hovrätten var inte beredd att utsträcka resonemanget till andra föremål. Hovrätten påpekade att kommunens anspråk framställdes först nästan två år efter fastighetsregleringen. Kommunen hade inte heller markerat grushögen eller på något sätt skiljt grushögen från annat stenmaterial som hade sprängts men inte krossats. Eftersom gruset hade samlats direkt på marken skedde dessutom en viss sammanblandning med underliggande material. Sammanfattningsvis hade materialet inte avskiljts på ett sätt som ändrar materialets karaktär från fast egendom till lös egendom. Bolaget gjorde tydligen ett kanon klipp på köpet!

Hovrätten över Skåne och Blekinge, mål T 366-09, den 20 november 2009.

Bristfälligt depositionsavtal, mäklaren varnad

2010-01-16T16:02:00.012+01:00

En del av mäklarens arbete går ut på att upprätta de handlingar som behövs för att genomföra överlåtelsen, som till exempel köpekontraktet och depositionsavtal. Även om mallar underlättar skrivarbetet är det ändå nödvändigt för mäklaren att överblicka hela transaktionen och anpassa avtalshandlingarna efter de aktuella förhållandena. Det har en mäklare i Stockholm erfarit, efter en misslyckad affär som kostade köparen drygt en halv million kronor.

Flera dagstidningar rapporterade under hösten om familjen som köpte en bostadsrätt i Stockholm och erlade en handpenning om 515.000 kronor. Handpenningen deponerades hos mäklaren i avvaktan på bostadsrättsföreningens beslut om köparens medlemskap i föreningen. Medlemskap beviljades den 30 mars och mäklaren överförde handpenningen till säljaren den 2 april. So far, so good. Problemmet var att handpenningen inte längre var tillgänglig för betalningen till banken och bostadsrätten var pantsatt för skulder som översteg resterande del av köpeskillingen. Detta innebar att även om köparen skulle erlägga slutlikviden direkt till panthavaren (banken), skulle bostadsrätten även fortsättningsvis vara belastad med pant för säljarens skulder. I praktiken innebär detta att köparen får betala drygt en halv million kronor extra för att förvärva och behålla bostadsrätten. Oavsett om köparen fullföljer köpet och kräver säljaren på skadestånd eller häver köpet och kräver återbetalningen av handpenningen ter det sig som osannolikt att säljaren har några pengar kvar att kunna betala köparen med.

Mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed, menar Fastighetsmäklarnämnden, som har meddelat en varning. Mäklaren har ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen att "verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas". Eftersom mäklaren kände till att handpenningen skulle behövas för att lösa de lån som belastade bostadsrätten, borde han ha verkat för en överenskommelse mellan parterna om att handpenningen skulle stanna kvar hos mäklaren ända till tillträdet i stället för överenskommelsen om att handpenningen övergår till säljaren när köparen beviljades medlemskap i föreningen.

Servitut

2009-12-18T14:33:00.010+01:00

Ett servitut kan ge innehavaren (den härskande fastigheten) rätt att använda någon annans mark (den tjänande fastigheten) för ett visst ändamål. Ett servitut kan också inskränka en persons rätt att använda sin fastighet. Kraven för ett giltigt servitut har nyligen belysts av Högsta Domstolen.

Målet gällde ett servitut upplåten av tomträttshavaren till fastigheten Bränneriet 6 (den tjänande fastigheten) till tomträttsvaren till fastigheterna Bränneriet 4 och 7 (de härskande fastigheterna). På Bränneriet 6 fanns en kontorsbyggnad med en takterrass om 650 m2. Fastigheterna Bränneriet 4 och 7 var bebyggda med bostadshus upplåtna med bostadsrätt. Servitutet gav innehavarna av bostadsrätterna rätten att använda takterrassen som uteplats och koloniland. Tomträttshavaren till Bränneriet 6 menade att servitutet var ogiltigt eftersom det hindrade om- och tillbyggnader rörande byggnadens tak. Ett servitut får inte innebära att den tjänande fastigheten i sin helhet tas i anspråk vid utövandet av servitutet. Servitut får endast ge rätt till ett begränsat ianspråktagande. HD ansåg att det aktuella servitutet utgjorde ett begränsat ianspråktagande eftersom tomträttshavaren till Bränneriet 6 hade full tillgång till byggnaden under taket. De övriga kraven på ett giltigt servitut, att det främjade ett ändamålsenlig markanvändning och att ändamålet är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten var också uppfyllda. Servitutet var därför giltigt.

Servitut är ett händigt men ofta förbisett verktyg i fastighetskonsultens verktygslåda och kan användas med fördel till exempel när en fastighetsägare överväger att stycka av en del av sin fastighet men vill kunna använda styckningslotten på ett visst sätt eller hindra styckningslotten från att användas på ett visst sätt.

Har Ni någon erfarenhet av ett servitut som löste ett problem vid en fastighetsöverlåtelse eller servitut med en någorlunda udda utformning?
Högsta domstolen, dom meddelad den 29 oktober 2009, mål T 2375-05

Fullmakt vid fastighetsöverlåtelse

2009-11-13T16:17:00.007+01:00

Överlåtelse av fast egendom är underkastad flera formkrav. Dessa formkrav är någorlunda lätta att reda ut och följa eftersom de framgår av jordabalken 4 kap 1. Köpekontraktet skall innehålla en överlåtelseförklaring, ange köpeskillingen och undertecknas av köparen och säljaren. Även om det inte klart framgår av lagtexten, skall kontraktet även innehålla uppgift om vilken fastighet som överlåtes. Svårare att tyda däremot är formkraven för en fullmakt, när någon köper eller säljer en fastighet genom ombud. Avtalslagen säger att en fullmakt att sälja eller köpa fast egendom skall vara skriftlig. Fullmakten skall dessutom klart ange att den även kan användas vid fastighetsöverlåtelser, men detta krav framgår inte lika tydligt av lagen utan framgår av rättspraxis. Ett gift par köpte en fastighet för 2,2 mkr. Eftersom säljaren vid det tillfället var sjuk undertecknades köpekontraktet av säljarens sambo med stöd av en skriftlig fullmakt. Fullmakten var en s.k. generalfullmakt som gav sambon rätt att bland annat sälja all egendom. Efter genomgång av omständigheterna kring upprättandet av fullmakten ansåg tingsrätten att fullmakten inte omfattade behörighet att sälja fast egendom. Hovrätten gick ett steg längre. Enligt hovrätten måste fullmakten tydligt ange att den gäller vid försäljning av fast egendom. Om så inte är fallet, finns inte ens utrymme för ett tolkningsförfarande. Köpekontraktet var således ogiltigt.

Svea Hovrätt mål 8850-08, dom meddelad den 21 oktober 2009

Mäklare döms till böter för dataintrång

2009-10-16T18:25:00.007+02:00

Mäklaren Robert var anställd hos en fastighetsmäklarbyrå. Hans anställning upphörde den 8 september. Vid uppsägningstillfället hade Robert i uppdrag att förmedla ett antal objekt. Eftersom mäklarens uppdrag är personligt följer uppdraget med mäklaren även om mäklarens anställningsförhållande ändras. Uppdragsgivaren kan självklart välja att byta mäklaren och låter någon annan mäklare ta över förmedlingen men Robert fick fortsatt förtroende beträffande visa objekt. Så far, so good. Robert vill inte att spekulanter på "hans" förmedlingsobjektet skulle finnas kvar i fastighetsmäklarbyråns dataregister. Därför raderade han en uppgift om en spekulant medan han var på besök hos sin f.d. arbetsgivare. Dataintrång, säger Malmös tingsrätt, som dömde mäklaren till dagsböter.

Visserligen följer objektet med mäklaren men bör mäklarbyrån självmant radera registrerade uppgifter som en avgående mäklare har infört? Vad tycker ni mäklare?

Malmö tingsrätt, mål B 5846-09, dom meddelad den 7 oktober 2009

Sammanboende eller inneboende?

2009-10-02T13:32:00.012+02:00

Mannen flyttade tillbaks till sitt barndomshem där han bodde med sin moder tills hennes bortgång i april 2006. Enligt mannen flyttade han in i moderns lägenhet år 2003 efter det att mannen gjorde slut med sin sambo. Han mantalskrev sig dock vid moderns adress först i januari 2006. Modern var svårt sjuk och han vårdade henne. Moderns dödsbo ville överlåta hyresrätten till mannen men hyresvärden sade nej.

Enligt hyreslagen får ett dödsbo överlåta en hyresrätt till någon som varaktigt sammanbodde med den avlidna hyresgästen, om hyresnämnden lämnar tillstånd. Tillstånd skall dock inte lämnas om hyresvärden har godtagbara skäl för att motsätta sig den nya hyresgästen.

Hyresnämnden avslog dödsboets begäran om att överlåta hyresrätten till mannen. Hyresnämnden ansåg inte att mannen sammanbodde med modern. Sammanboende förutsätter ett "gemensamt hushåll" och att personerna "brukat lägenheten samfällt," skrev hyresnämnden. Eftersom han flyttade in hos modern på grund av att han behövde en bostad och för att vårda henne, var inte sammanboende i lagens mening utan endast inneboende. Hyresnämnden ansåg att de angivna kriterien, d.v.s. gemensamt hushåll och samfällt brukande, talade emot ett sammanboende i detta fall.

Hyresnämndens slutsats kan ifrågasättas. Mitt sätt att se på det är att medan ett sammanboende inte behöver vara fullt så sammanvävt eller intimt som ett samboförhållande eller äktenskap skall det i vart fall handla om mer än vad som i mitt hemland kallas för "roommates." Sammanboende personer delar mer än bara en adress med varandra utan också samråder med varandra om till exempel möblering och ändringar i bostadens gemensamma ytor. Deras förhållande talar i detta fall för att sonen sammanbodde med sin mor. Man kan däremot ifrågasätta om han varaktigt sammbodde med henne. Han påstod att han flyttade in för flera år sedan men han mantalskrev sig vid bostaden strax före hennes bortgång. I brist på annat bevis kan det vara fair att låta mantalskrivningsdatumet utgöra en presumtion för när sammanboendet började.

Hyresnämnden avslutade sitt avögrande med att konstatera att hyresvärden dessutom hade en skälig grund att motsätta sig mannen som hyresgäst eftersom mannen hade stora skatteskulder.

Hovrätten fastställde hyresnmändens beslut.

Svea hovrätt, beslut den 1 september 2009, mål ÖH 8102-08.

Måttet är rågat! Fastighetsmäklarnämnden slänger ut slarvig mäklare

2009-09-17T19:36:00.010+02:00

Mäklaren varnades i augusti 2003 och november 2006 för bland annat bristfällig hantering av deponerade medel. Mäklaren misskötte återigen ett uppdrag cirka fyra månader senare när han i februari 2007 tog emot deponerade medel utan att upprätta ett skriftligt depositionsavtal. Detta stred mot god fastighetsmäklarsed. Inte nog med det. Uppdraget avsåg överlåtelse av en kommersiell hyresrätt, vilket förutsätter hyresvärdens samtycke. Enligt överlåtelseavtalet hade köparen rätt att hoppa av köpet om samtycket inte förelåg senast den 15 mars. Mäklaren, som hade åtagit sig att kontakta hyresvärden, väntade till den 12 mars för att tillskriva hyresvärden. Samtycket lämnades så småningom men inte i tid och köparen hoppade av köpet. Fastighetsmäklarnämden ansåg att mäklaren därigenom hade brustit i sin omsorgsplikt. Mäklaren hade inte heller dokumenterat hur och till vem köparen begärde att köpet skulle gå åter. Detta stred mot god fastighetsmäklarsed. Slutligen, innehöll uppdragsavtalet ett förbud för kunden att säga upp avtalet under uppdragstiden utan mäklarens godkännande. En sådan klausul är oskälig och även detta strider mot god fastighetsmäklarssed. Sammantaget ansåg Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren inte håller måttet och återkallade därför mäklarens registrering.

Fastighetsmäklarnämndens beslut daterat den 26 augusti 2009, Dnr 4-896-08.

Släkten är värst. Sonen sade upp pappans hyresavtal. Hovrätten säger dock att pappan får stanna.

2009-09-07T21:10:00.014+02:00

Pappan gav bort familjegården i Umeå till sonen år 2001. Sonen övertog huslånen samt utfärdade en revers. På fastigheten finns två västerbottengårdar och tanken var att pappan skulle hyra den ena medan sonen bodde i den andra. Pappans hyra på 7.000 kr per månad skulle avräknas från sonens reversskuld. Förra året sade sonen upp pappans hyresavtal. Enligt sonen avser han och sambon att bilda familj och ville flytta in i pappans hus. Deras hus uppgavs ha en standard som ett gästhus. Pappan bodde delar av året på annan ort i ett litet vedeldat fritidshus. Han bestred att sonen hade rätt att säga upp hyresavtalet.

Enligt hyreslagen har en bostadshyresgäst i princip rätt att stanna kvar i huset. Några undantag till hyresgästens rätt till förlängning finns dock, bland annat om hyresobjektet är en en- eller tvåfamiljshus och ägaren inte bedriver en affärsmässigt uthyrningsverksamhet. Så långt verkar lagen tala för sonens rätt att köra ut pappan. Men undantaget innehåller även en intresseavvägning och hyresvärdens rätt säga upp hyresavtalet förutsätter att han "har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta". Enligt förarbeten till lagen väger hyresvärdens intresse att disponera över huset för eget bostadsbehov tungt. Det har som regel ingen betydelse om hyresvärden verkligen behöver huset för egen bostad så länge det kommer att användas som bostad. Att sonen hade sin egen västerbottengård borde därför inte förta hans rätt att disponera över det andra huset. Hyresnämnden ansåg dock att pappans hyresrätt var en viktig del av uppgörelsen kring överlåtelsen av fastigheten och att en del av uppgörelsen var att pappan skulle kunna bo kvar så länge han önskade. Hovrätten instämde i hyresnämndens bedömning.

Visst är det hårda bud att förpassa en senior född 1925 till ett vedeldat fritidshus för resten av sitt liv. Och extra sinnesretande blir det för oldtimern i detta fall som gav bort fastigheten men fortsatt att betala för vissa kostnader som t ex vatten och avlopp. Men jag misstänker att caset är ett exempel där juridik och moral inte pekar åt samma reslutat. Hyreslagen zoomar in på hyresvärdens intresse vid uppsägningstillfället medan hyresnämnden i detta fall var tydligen mer intresserad av hyresgästens sannolika förväntningar vid gåvotillfället. Men, det är säkert många läsare som anser att avgörandet är rätt, i vart fall rättvist, och jag erkänner en viss lättnad över resultatet, även om den rättsliga analysen inte år knivskarp. Vad tycker Ni? Rätt resultat eller bara ett rättvist resultat?

Svea Hovrätt, mål ÖH 5203-08, dom meddelad den 20 augusti 2009.

Konstruktionsfel, ja, men inte köprättsligt fel, erfar köparen av en bostadsrätt

2009-09-02T21:55:00.006+02:00

Köparen köpte en bostadsrätt i Stockholm av säljaren för 6,4 mkr år 2004. Enligt objektbeskrivningen var stammarna i huset utbytta året dessförinnan och köket ombyggt tre år dessförinnan. En lägenhet med bra standard, tyckte köparen. Men det visade sig att tätskiktet under golvklinkers i badrummet hade en felaktig lutning mot golvbrunnen och att felet orsakade vattensamling på badrumsgolvet när duschen användes mer än 13 minuter. Det är ingen höjdare att behöva stå i en vattenpöl i badrummet medan man kammar håret efter duschen. Ännu värre blev det nog när bostadsrättsföreningen påminde köparen om hennes underhållsplikt och skyldighet att åtgärda felet. Köparen fick inte heller ersättning från sitt försäkringsbolag som förklarade att konstruktionen stred mot de byggnormer som gällde år 1998 (mer om årtalet senare) och att det var skäl att neka ersättning enligt försäkringsvillkoren. Köparen fick således själv bekosta reparationen och krävde säljaren på ersättning.

Attunda tingsrätt fann dock att defekten inte var något fel i köplagens mening. För att ha rätt till ersättning krävdes att lägenheten var i ”väsentligt sämre skick” än vad köparen kunde räkna med ”med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter”. För att bedöma vilken standard köparen kunde räkna med zoomade tingsrätten in på badrummets skick. Köparen förklarade att det såg fräscht ut medan säljaren påstod att det var slitet. Säljaren påstod att badrummet renoverades år år 1988, men det var oklart om hon berättade detta för köparen. Köparen hävdade å sin sida att mäklaren hade sagt att badrummet renoverades 1998. Tingsrätten fann att det troligen renoverades år 1988 och tyckte att ”med hänsyn till lägenhetens pris, dess storlek samt till badrummets ålder” kunde köparen inte räkna med en bättre standard.

Ett märkligt resultat, tycker jag. Priset på 6,4 mkr måste anses vara tämligen högt, även med Stockholms mått mätt. Detta talar för en bra standard. Lägenhetens storlek (165 kvm) ändrar inte denna bedömning. Det som återstår av tingsrättens analys är ”badrummets ålder”. Tingsrätten utgick ifrån att badrummet var ca 16 år gammalt, men bortsåg tydligen från köparens uppgift om att hon trodde att det var 6 år gammalt. Försäkringsbolaget verkar ha utgått ifrån att badrummet renoverades år 1998 (som köparen hävdar) eftersom försäkringsbolaget hänvisade till byggnormer som gällde år 1998. Vidare, oavsett när badrummet faktiskt renoverades förklarade köparen att det såg fräscht ut vid visningen, så hon hade ingen anledning att utgå ifrån att det var gammalt. Om inte tingsrätten ville godta köparens uppgifter om badrummet borde parternas motstridiga uppgifter om badrummets ålder och skick i vart fall ta ut varandra. Det som då hade kvarstått för analysen var uppgifterna om det nya köket och stammarna. Dessa uppgifter, tillsammans med det höga priset, borde ha talat för en högre standard.

Köparen överklagade till Svea hovrätt. Trots framgång i tingsrätten valde säljaren att gör upp med köparen och tvisten avslutades med förlikning.

Svea Hovrätt, mål T 5841-08, dom meddelad den 27 augusti 2009.

Får jag se ditt körkort . . . och . . . bygglov?! Kammarrätten anser att campingvagnar kan vara bygglovspliktiga

2009-08-25T19:55:00.012+02:00

Ägaren till en campingplats i Halland lätt 27 villavagnar ställas upp på campingen. Bygglovsnämnden (så heter nämnden i Halland) utfärdade ett föreläggande som krävde att fastighetsägaren (dvs ägaren till campingen) undanröjde villavagnarna eftersom de saknade bygglov. En av frågorna för domstolen var om bygglov krävdes för villavagnarna. Enligt gällande detaljplan skulle fastigheten användas för camping. Kammarrätten ansåg att camping är en tillfällig verksamhet och att en campingsemester normalt sett bara pågår i några veckor. Det verkade vara klart i ärendet att de aktuella villavagnarna var uppställda på mer eller mindre permanent basis. Det handlade alltså inte om camping utan mer permanent byggnad som krävde bygglov. Domstolen tycks ha gjort en riktig bedömning eftersom villavagnarna liknade mer fritidshus än camping anläggningar.

Men man kan ifrågasätt om det skall vara fastighetsägarens ansvar att undanröja villavagnarna. Fastighetsägaren hävdade att bygglovsnämnden borde ha riktat sitt föreläggande mot villavagnarnas ägare i stället för honom. Visserligen har byggnadsnämnden möjlighet enligt PBL att välja mellan fastighetsägaren eller ägaren till det aktuella föremålet att undanröja byggnaden. Jag anser dock att bygglovsnämnden i Halland och domstolarna tog lite för lätt på fastighetsägarens bekymmer med att bli av med villavagnarna.

Kammarrätten sade att inget tydde på att villavagnsägarna hade starkare skydd än vad som förekommer vid ett "normalt hyresförhållande". Men hyresförhållanden förekommer i olika skeppnader enligt svensk rätt med varierande grader av besiktningsskydd. Det är oklart vilket typ av hyresförhållande kammarrätten anser föreligger i detta fall. Som jag ser det torde det handla om bostadsarrende. Men enligt lag skall bostadsarrende löpa på minst fem år. Visserligen behöver ett bostadsarrende inte förlängas om det finns en byggnad utan bygglov på marken, men den uppsägningsmöjligheten torde vara en klen tröst för vår fastighetsägare om arrendetiden löper längre än hans tidsfrist enligt föreläggandet.

Möjligen skulle vi kunna se det som ett lägenhetsarrende, där fastighetsägaren har större möjligheter att bli av med arrendatorn på kortare varsel (såvida det inte står något annat i avtalet). Just fritidshus är typexemplet av ett bostadsarrende. Det skulle dock vara anmärkningsvärt om villavagnarna utgör fritidshus när det gäller bygglovsfrågan men inte fritidshus när det gäller valet av hyresförhållandet. Stackars campingägaren!

Kammarrätten i Göteborg, mål nr 1156-09, dom meddelad den 24 juli 2009

Översiktsplaner har betydelse vid bygglovs ärenden

2009-08-18T20:30:00.006+02:00

Cecilia och Ulf ansökte om bygglov för en komplementbyggnad de ville bygga ett "generationsboende" åt Cecilias pappa. Deras fastighet, som redan var bebygd med en huvudbyggnad och en komplementbyggnad, låg inte inom ett planlagt område och det fanns inte heller områdesbestämmelser för fastigheten. Fastigheten var däremot omgiven på tre sidor av planlagda bostadsområden med planbestämmelser. Det framgick av dessa detaljplaner att en fastighet får bebyggas med högst en huvudbyggnad och en komplementbyggnad. Trots att sökandens "generationsboende" inte stred mot någon detaljplan, Kammarrätten anförde att ansökan om bygglov ändå skall avslås om det framstår som olämpligt med hänsyn bl a till stads- oeller landskapsbilden. Kommunens översiktsplan och antagna principer gav uttryck för en restriktiv hållning för nya enstaka hus. Principerna föreskrev också att detaljplaner för angränsande områden har betydelse vid bygglovsfrågor. Eftersom de angränsande detaljplaner begränsade bebyggelser till en huvudbyggnad och en komplementbyggnad, skulle Cecilia och Ulfs "extra" komplementbyggnad göra våld mot den landskapsbild föreligger på orten.
Kammarätten i Göteborg, mål 5779-08, den 30 juni 2009

Tycker Du att angränsande detaljplaner bör inverka på bygglovsfrågor?

Brottsbelastad mäklaren avregistrerad

2009-08-04T16:11:00.005+02:00

Fastighetsmäklarnämnden har återkallat registrering av en fastighetsmäklare som dömdes till fängelse i fem månader för hemfridsbrott, ofredande, sexuellt ofredande, egenmäktigt förfarande, våldsamt motstånd, vårdslöshet i trafik och överträdelse av besöksförbud. Med undantag för brottet sexuellt ofredande inträffade brotten i början av 2008 och härleddes från en vårdnadstvist med mäklarens före detta sambo beträffande parets tvååriga dotter. Brottet sexuellt ofredande begicks mot en annan kvinna med vem mäklaren hade ett förhållande under 2004. Enligt fastighetsmäklarlagen krävs för registrering som mäklare bland annat att personen är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla en registrering om kriterierna för registrering inte längre är uppfyllda.

Fastighetsmäklarnämnden noterar att tröskeln för bedömningen att någon är olämplig bör sättas något högre när det gäller avregistrering av en yrkesverksam mäklare än när det gäller prövning av en ansökan om registrering. Nämnden noterar också att det är framför allt bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet som bör föranleda avregistrering. Inte desto mindre, finner fastighetsmäklarnämnden att den aktuella mäklaren inte är lämplig att bedriva mäklarverksamhet. Nämnden betonar att mäklaren har visat ”allvarlig hänsynslöshet mot såväl närstående” som polisen samt att brottsligheten hade pågått under en längre tid. Mot bakgrund av mäklarens brottlighet uppfyller han inte den ”goda standard som mäklarkåren enligt nämndens mening skall ha.
Fastighetsmäklarnämndens beslut den 19 februari 2009, Dnr 4-2057-07

Säljarens uppgift om takrenovering var ingen garanti att renoveringen var fackmässigt gjord. Köparen förlorar tvisten

2009-06-12T17:39:00.006+02:00

Makarna F köpte en villafastighet i Danderyd för 8 350 000 kronor. I anslutning till köpet lät säljaren (!) göra en besiktning av fastigheten. Besiktningsmannen noterade i protokollet att yttertaket lades om med ny papp 2 år tidigare samt att befintliga takpannor behålls. Samma uppgifter framgick av frågelistan som säljaren överlämnade till köparen. Protokollet noterade även vattenfläckar på insidan av vinden. Säljaren sade att vattenfläckarna uppstod pga vattenläckage, vilket föranledde takrenoveringen.

Köparna flyttade in och började renovera huset. Vid deras renovering upptäcktes mögel- och rötskador på insidan av yttertaket. Skadorna berodde på bristerna i takkonstruktionen. Köparna menade att säljarens uppgift om takrenoveringen skall anses vara en utfästelse om att taket var felfritt. Köparna krävde således säljaren på ca 1,2 mkr i ersättning för åtgärdskostnader och skadestånd pga en påstådd avvikelse från husets avtalade skick.

Ingen utfästelse hade lämnats, skriver Attunda tingsrätt i sin dom. Uppgifterna i besiktningsprotokollet, frågelistan eller säljarens muntliga uppgifter om takrenoveringen, varken var för sig eller sammantagna, ”kan anses vara en garanti eller en s.k. enuntiation” konstaterade tingsrätten. Något avtalat skick i detta avseende fanns således inte. Tingsrätten gick sedan vidare till en diskussion om köparens undersökningsplikt, vilket tyder på att takets konstruktion kan ha utgjort ett abstrakt fel (dvs en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förvänta sig). Men felet var upptäckbart och köparna således kunde inte åberopa felet. Köparna hävdade att felet inte var upptäckbart eftersom det hade krävts ett fysiskt ingrepp i innertaket för att upptäcka felen. Tingsrätten förklarade dock att uppgifterna om missfärgning i yttertakspanelen borde ha föranlett en utvidgad undersökning, dvs ett fysiskt ingrepp i panelen.
I stället för att få ersättning för åtgärdskostnader tvingades köparna ersätta köparen för dennes rättegångskostnader med mer än 154 000 kronor.
Attunda tingsrätt, mål T 3017-07 (2008-11-25)

Badrummet luktar katturin, fel i bostadsrätt

2009-06-12T17:36:00.005+02:00

Erik köpte en bostadsrätt från Mathilda för 595 000 kronor. Strax efter tillträdet märkte han en stark lukt i badrummet. Efter samråd med en saneringsfirma kunde han konstatera att lukten kom från katturin och det skulle kosta ca 63 000 kr att sanera. Det visade sig att säljaren hade en katt. Säljaren hade dock tagit undan katten och kattlådan vid visningen på anmodan av fastighetsmäklaren (hmmm, mäklarens upplysningsplikt? Red anmärkning).

Tingsrätten ansåg att eftersom köparen inte kunde få bort lukten trots flera försök med olika medel var lägenheten i sämre skick än Erik med fog kunnat förutsätta. Ett köprättsligt fel förelåg därför enligt köplagen. (Tingsrätten noterade att säljaren inte gjorde gällande att lägenheten hade sålts i befintligt skick. Erik behövde därför endast vissa att ett fel förelåg och inte att ett väsentligt fel förelåg, som annars hade varit fallet om lägenheten hade sålts i befintligt skick).

Visserligen besökte Erik lägenheten vid visningen. Det var oklart om tingsrätten ansåg att detta besök var en undersökning eller inte, men konstaterade i vilket fall som helst att lukten inte kunde upptäckas på ett kort besök vid visningen när konkurrerande dofter döljade urinlukten. Tingsrätten förpliktade Mathilda att utge 65 000 kr till Erik.
Umeå tingsrätt, mål T 2171-07 (23 oktober 2008)

Huset stinker, fel i fastighet? Nja, kanske, med friskrivningsklausulen räddar säljaren

2009-06-12T17:30:00.010+02:00

Terje köpte ett hus från Wanja för en köpeskilling om 6 miljoner kr. Strax efter tillträdet började ett större renoveringsarbete som avslöjade att ett dräneringsrör var felaktigt kopplat till ett avloppsrör. Felet orsakade en stark och obehaglig lukt som vid stark vind var särskilt påtagligt. Terje krävde Wanja på 1 121 291 kronor avseende nedsättning av köpeskillingen och skadestånd.

Utredningen i målet visade att Wanja hade sagt till Terje att det kunde förekomma en obehaglig lukt men att denna kunde undanröjas genom att hälla i lite vatten i brunnen. Wanja visste inte om att lukten berodde på en felkoppling i rörsystemet. Terje hävdade i målet att Wanjas kommentar utgjorde en s.k. ”enuntiantion” och kan jämställas med en utfästelse om fastighetens skick. Hovrätten fann dock att Terje inte fäste någon avgörande betydelse vid dessa uppgifter och Wanjas kommentar kunde därför inte utgöra en enuntiation. Något konkret fel kunde det således inte vara tal om.

Hovrätten gick sedan vidare till att bedöma om den obehagliga lukten kunde anses vara ett abstrakt fel. Domstolen ansåg att det var tveksamt att Terje hade skäl att förvänta sig en standard som var bättre än den aktuella standard i huset eftersom huset ostridigt var i behov av omfattande renoveringsarbeten. Men även om ett abstrakt fel kunde anses föreligga, var det i vart fall tveksamt om felet i så fall var relevant. Köpare kan som regel inte åberopa upptäckbara. Även om köparens undersökningsplikt generellt sätt inte medför skyldighet att gräva runt huset för att kontrollera rörsystemet, ansåg hovrätten att den obehagliga lukten var en symtom som utvidgade Terjes undersökningsplikt.

Hovrätten behövde dock inte ta ställning till om felet var upptäckbart eller dolt eftersom köpekontrakt innehöll följande friskrivningsklausul:

Köparen godtager fastighetens skick och med bindande verkan avstår han från alla anspråk mot säljaren på grund av del eller brister i fastigheten.

Eftersom inget tydde på att Wanja kände till felet var denna friskrivning giltig. Oavsett om något fel förelåg hade Terje, under dessa omständigheter, inte rätt att kräva ersättning från Wanja.

Självmord i huset, inget köprättsligt fel enligt jordabalken

2009-06-12T17:24:00.004+02:00

Prästfrun hängde sig i prästgårdens bostadshus i 1995. Huset användes inte som bostad efter 1995 och den kyrkliga samfällighet som ägde huset bestämde sig för att sälja fastigheten i 2006. Fastigheten såldes i oktober 2006 till Connie och Linda. Cirka ett år efter tillträdet fick Connie och Linda reda på att ett självmord hade ägt rum i huset. Strax därefter bestämde Connie och Linda att sälja fastigheten, men inte på grund av självmordet utan av andra skäl. En spekulant bjöd 1,9 mkr för fastigheten men reducerad sitt bud till 1,6 mkr efter det att han fick reda på att självmordet hade ägt rum i huset. Fastigheten såldes så småningom till en annan spekulant för 1,8 mkr.

Connie och Linda stämde den kyrkliga samfälligheten och hävdade att fastigheten avvek från vad de hade fog att förutsätta vid köpet. De menade att självmordet utgjorde ett ”metafysiskt” fel och att felet var dolt. De krävde nedsättning av deras köpeskilling alternativ skadestånd om 100 000 kronor plus kostnader om 37 000 kronor.

Varbergs tingsrätt inledde sin rättsliga analys med att konstatera att köprättsliga fel enligt jordabalken normalt sett avser fastighetens (och husets, får det antas, redaktörens kommentar) fysiska egenskaper. Visserligen kan andra än fysiska egenskaper utgöra fel om dessa omständigheter ”hänför sig till fastigheten” och om de ”påverkar möjligheten att faktiskt eller rättsligt utnyttja” fastigheten. Som exempel hänvisar tingsrätten till Högsta domstolens avgöranden angående risk för ett förestående inlösensförfarande från en kommun (NJA 1980 sid 398) eller trafikstörningar pga en gatuomläggning (NJA 1981 sid 894) eller buller från en motorcrossbana (NJA 2007 sid 86). De åberopade fallen handlade om brister som i objektivt hänseende påverkar en ägarens möjlighet att använda sitt hus. Huruvida ett självmord i huset påverkar ägaren handlar mer om ägarens subjektiva inställning till självmordet. Tingsrätten fann med andra ord att självmord inte är något som generellt sätt inverkar på köpet.

Varbergs tingsrätt, mål T 376/08 (2 april 2009).